Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, aprobada por el Congreso en abril y por el Senado en mayo, el Gobierno pretende ayudar a los colectivos que poseen más dificultades para acceder a este bien. Esto supone la limitación del precio del alquiler en zonas tensionadas, el impulso de la vivienda pública y la concepción de un nuevo concepto: ‘el gran tenedor’.
La nueva Ley de Vivienda impone una serie de regulaciones para los grandes tenedores, es decir, para aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de una decena de inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 m2. También se considera como gran tenedor a aquella empresa o persona que tenga en propiedad hasta cinco viviendas de uso residencial dentro de una misma zona declarada como tensionada.
Si bien es cierto que en España solo un 0,3% de los particulares posee cinco o más bienes inmuebles con cédula de habitabilidad en núcleos urbanos. No obstante, es una medida que preocupa a muchos ciudadanos, especialmente para quienes han recibido una vivienda heredada o la poseen en copropiedad.
El artículo 19de la nueva Ley de Vivienda es taxativo en este aspecto y establece que el Gobierno podrá exigir a los grandes tenedores de zonas tensionadas un informe detallado sobre las viviendas de las que son propietarios y el uso que se le da a cada una de ellas de manera pormenorizada.
La duda de los propietarios es qué sucede si tenemos cuatro viviendas y la quinta es la residencia habitual. En ese caso, también estaríamos obligados a cumplir con las exigencias establecidas por la nueva Ley de Vivienda del Gobierno, publicada en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.
¿Qué supone ser gran tenedor?
La nueva definición de grandes tenedores implica una serie de concreciones con respecto a los límites de las rentas de alquiler y los desahucios. Quizás la principal diferencia entre los pequeños y grandes propietarios sea el precio de los nuevos contratos de alquiler aplicados en zonas tensionadas, ya que éstos se regirán por diferentes porcentajes de subidas. En el resto de escenarios, salvo en el caso de los desahucios, las normas para ambos propietarios serán idénticas.
La subida del coste del alquiler
La Ley de Vivienda establece la imposición de topes a las subidas de contratos ya firmados. De este modo, la subida del precio anual del alquiler, independientemente de si se trata de una zona tensionada o no, no podrá ser superior al 2% en 2023, al 3% en 2024 y a un porcentaje límite (aún por determinar) en 2025. En ningún caso podrán fijarse nuevas condiciones que afectasen al arrendatario, a las cuotas o a los gastos establecidos en el contrato anterior.
El nuevo reglamente autoriza a los propietarios de los inmuebles ubicados en zonas tensionadas a subir el alquiler hasta en un 10% sobre la renta vigente en los últimos cinco años si tiene una duración de, al menos, una década. También se podrá incrementar el precio un 10% como máximo si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores y esas obras cumpliesen con las condiciones de eficiencia energética y mejora de la accesibilidad.
Otra excepción que recoge la nueva Ley de Vivienda es que en el contrato debe establecerse un derecho de prórroga al que el arrendatario puede acogerse voluntariamente durante periodo de 10 o más años. En ese caso, los términos y condiciones no podrán presentar modificaciones.
En las zonas tensionadas, los pisos en propiedad de un gran tenedor o que salen nuevos al mercado no podrán superar el límite máximo marcado por el sistema de índices de precios de referencia correspondiente. Dicho índice de referencia a nivel estatal está previsto para 2025, sustituyendo al actual IPC, aunque algunas regiones como Cataluña ya poseen el suyo propio y corresponde al de la Agència d l’Habitatge de Catalunya.
Los nuevos pisos en zonas no tensionadas, independientemente de si se trata de grandes o pequeños tenedores, podrán elegir el precio del alquiler que estimasen oportuno.
Recordar que la Ley de Vivienda considera como zona tensionada aquella en la que el precio de la hipoteca o alquiler (contando gastos y suministros básicos) supere el 30% de los ingresos de la unidad familiar. También si en los últimos cinco años el precio de compra o alquiler ha subido, al menos, en tres puntos por encima del IPC.
No obstante, la declaración o no de zona tensionada recaerá sobre las propias comunidades autónomas y basará con que se cumpla una de las dos condiciones mencionadas con anterioridad.
El caso de los desahucios
La nueva Ley de Vivienda contempla una serie de medidas que mejoren el procedimiento de los desahucios en el caso de los hogares vulnerables, independientemente de quien fuese el propietario del inmueble. De este modo, se mejorarán las comunicaciones entre el órgano judicial y los servicios sociales en las personas desahuciadas.
También se contempla una ampliación de los plazos de suspensión de lanzamientos, pasando a ser de uno a dos meses si existe una situación de vulnerabilidad y el propietario es una persona física, y de tres a cuatro meses si el propietario es una persona jurídica.
Estas normas afectan por igual a pequeños y grandes tenedores, aunque estos últimos deberán acreditar que han aplicado un procedimiento de conciliación o intermediación entre él y el inquilino que se encuentra en situación de vulnerabilidad.