Es una de las máximas de muchos inversores: invertir en ladrillo. Ha sido y es una de las opciones más rentables desde hace décadas. Y cómo no, no solo en España. Comprar pisos para ponerlos en alquiler y, al final, tejer un conglomerado de pisos rentados a particulares puede conllevar grandes beneficios.
Incluso si las operaciones se tornan exitosas y estas propiedades se encuentran en sitios con mucha demanda. Algo que puede, incluso, ayudarnos a permitir vivir de estas rentas sin tener que trabajar nunca más.
Aunque este es un sueño para muchos, hay multipropietarios que viven de ello. Pisos en zonas turísticas, en puntos estratégicos de las ciudades más demandadas, en zonas de playa o los pisos de estudiantes suelen ser las opciones más viables si uno lo que quiere es vivir del alquiler de pisos en propiedad.
Sin embargo, hay muchos detractores de esta forma de hacer negocio. Y no hablamos de aquellas personas que por pensamiento o ideología creen que la concentración de inmuebles en un mismo propietario va en contra de la sociedad, demandante de vivienda. Sino porque quizás las cosas han cambiado y comprar pisos para ponerlos en alquiler ya no es tan rentable como se pensaba.
Los gastos que implica comprar una vivienda para alquilar son muchos. Y aunque según el Consejo General del Notariado cerca del 49% de las compras destinadas a alquiler se hacen sin hipoteca, la otra mitad implica hacer frente a unos gastos fijos como la hipoteca, diferentes seguros, la comunidad y las derramas pertinentes, el IBI, diferentes tasas locales si fuera el caso… o toparse con inquilinos que no pagan, cómo no.
Otro de los inconvenientes que tiene el comprador es que éste pierde la deducción correspondiente en su declaración de la RENTA. Ya que se trata de una vivienda -en el caso de que solo tenga una comprada con la finalidad de alquilarla- que no va a dedicar a vivienda habitual (aunque a cambio, tendrá una deducción del 60% sobre el total de las rentas)
El futuro propietario debe tener en cuenta también que, aunque va a tener ingresos mensuales fijos en los próximos años, también tardará años en recuperar el capital invertido. Y será desde ese momento, cuando empiece a ganar dinero por lo que la etapa de ganancias puede tardar aún un tiempo largo en llegar.
Por lo tanto, ¿es mejor comprar viviendas para alquilar? ¿o la mejor opción es esperar a la revaloración del sector inmobiliario? ¿quizás es mejor tener un piso y ver cómo el mercado o la zona concreta se revaloriza por cualquier motivo y vender el piso más caro de lo que se compró para así ganar dinero de golpe? Y sobre todo, ¿qué postura tiene el gobierno en este sentido?
La injerencia del Gobierno
El pasado 27 de febrero, el Gobierno de España lanzaba su nuevo sistema de referencia llamado Índice de Precios de Referencia del Alquiler, para aplicar a los grandes tenedores y a los nuevos contratos. El objetivo es fijar zonas tensionadas e implementar una intervención gubernamental en aquellos municipios donde se superen unos niveles máximos de alquiler.
Este nuevo Índice se aplicará exclusivamente a grandes tenedores y propietarios que se inicien en un contrato de alquiler en las zonas tensionadas, y que lo hayan solicitado previamente las propias comunidades autónomas.
¿Cuál es el problema? El problema reside cuando el gobierno autonómico se niega a recibir dichas intervenciones del Ejecutivo central, pero desde el gobierno local se reclama. En ese caso, se entrará en en una problemática estrictamente política.
La falta de seguridad jurídica y el intervencionismo de precios llevado a cabo por el actual ejecutivo puede llevar a que muchos propietarios que hayan comprado pisos, decidan aparcar la idea y prefieran tenerlos vacíos para esperar la mejor época para vender.
La revalorización del suelo versus alquiler
En este contexto, revalorización del suelo puede convertirse para muchos propietarios en mejor opción que comprar para alquilar. Ésta, normalmente, se refiere al aumento en el valor de una propiedad debido a factores como la demanda creciente, mejoras en la infraestructura local, o cambios en las regulaciones urbanas que permiten un desarrollo más lucrativo.
Para algunos propietarios, especialmente aquellos con propiedades en áreas urbanas o en zonas con un alto potencial de desarrollo, la revalorización del suelo puede ofrecer mayores retornos que comprar propiedades para alquilar.
Hay varias razones por las que la revalorización del suelo puede ser preferible a la compra para alquilar:
Retornos potenciales más altos: En áreas donde el valor del suelo está aumentando rápidamente, los propietarios pueden obtener mayores ganancias vendiendo la propiedad una vez que se haya valorizado significativamente, en comparación con los ingresos por alquiler a lo largo del tiempo.
Menos involucración y menos riesgo: La compra para alquilar implica gestionar inquilinos, mantener la propiedad y asumir riesgos como el incumplimiento del pago del alquiler o daños a la propiedad. En cambio, la revalorización del suelo implica menos trabajo y menos riesgo operativo directo.
Potencial de liquidez: Los propietarios pueden vender la propiedad cuando lo deseen para aprovechar la revalorización del suelo, en lugar de tener que esperar a que los contratos de alquiler expiren o tratar con inquilinos problemáticos.
Menores costes de mantenimiento: La inversión en la mejora de una propiedad para alquilar puede requerir gastos significativos en mantenimiento y actualizaciones para atraer inquilinos y mantener el valor de mercado. Con la revalorización del suelo, los propietarios pueden obtener ganancias sin necesidad de invertir en mejoras sustanciales en la propiedad.
Sin embargo, según la firma de inversión Masteos la rentabilidad de la vivienda en alquiler supera a sus comparables en 2022. De hecho, el retorno medio de arrendar un inmueble de uso residencial fue del 7,7% durante el último ejercicio frente al 3,5% que ofreció el bono a 10 años de España, el 1,1% de los depósitos bancarios o la pérdida del 5,6% del Ibex-35.
Cabe tener en cuenta que, además, en esta rentabilidad se incluye la plusvalía futura que se puede obtener con la venta del inmueble, en relación a cuánto han subido los precios de compra en el último año. Por lo que invertir en vivienda es un valor refugio interesante en épocas de alta inflación donde dicha rentabilidad del alquiler sigue siendo mayor que la suma de los costes de financiación y de la inflación.
Por ciudades, aunque Madrid y Barcelona siguen ofreciendo las mejores rentabilidades entre compra y alquiler para un propietario. También Comunidad Valenciana y Murcia ofrecen grandes retornos entre el 6 y 8%. De hecho, la ciudad de Murcia lidera el ránking de las ciudades más rentables donde invertir. Y en quinto lugar, Málaga.