Sergio Delgado
En un momento en el que la sostenibilidad ya forma parte indudable de la economía, el Ministerio de Economía del Gobierno de España ha dado un paso más para que el mercado inmobiliario se adapte a los nuevos desafíos ambientales.
Desde el pasado 12 de agosto, las tasaciones de inmuebles ya no se pueden efectuar sin reflejar explícitamente los factores climáticos que puedan tener un impacto en el valor de una propiedad, ya sea hoy o en el futuro.
Así lo establece la nueva Orden publicada en el Boletín Oficial del Estado, que revisa las normas vigentes desde 2003 sobre valoración de inmuebles.
El objetivo de la nueva normativa es obligar a que las entidades financieras y otras instituciones tengan que pensar en los efectos medioambientales al conceder hipotecas, contratar seguros, o evaluar inmuebles en fondos de inversión y pensiones.
La información climática es clave en la nueva normativa
Las nuevas directrices no solo implican un cambio en la forma de verificar los inmuebles, sino que también introducen un análisis mucho más completo. Eso significa que ya no es suficiente determinar las características físicas del inmueble, la ubicación y las condiciones existentes.
La tasación también debe considerar toda la información climática del inmueble, lo que implica evaluar la influencia del bien sobre el entorno natural y los riesgos climáticos que representa.
La proximidad al mar o a ríos, las posibilidades de inundaciones, deslizamientos de tierra y de incendios forestales, ya son aspectos considerados en cualquier tasación.
Del mismo modo, es necesario determinar si el edificio contribuye a la contaminación del aire, el agua o el suelo, o hace uso intensivo de recursos hídricos.
Estos factores no solo determinan la rentabilidad de mercado del inmueble, sino que también afectan al préstamo que el banco esté dispuesto a asignar en su informe de tasación.
Además, se exige incluir en el Certificado de Eficiencia Energética, si el inmueble está construido. Aunque no esté obligado a emitir el certificado, debe incluirse si ya ha sido expedido para mostrar una mayor transparencia en el comportamiento energético.
Sus efectos en la financiación o en los seguros
Estas modificaciones no se limitan a las hipotecas individuales. También se aplican en la valoración de inmuebles incluidos en carteras colectivas de bancos, aseguradoras y fondos de pensiones.
En otras palabras, las tasaciones tienen que incluir toda la información climática del inmueble no solo en su uso final, el de vivienda o local, sino en su valor financiero.
Lo mismo ocurre con las compañías de seguros y sus propias valoraciones. Por ejemplo, las pólizas pueden resultar más caras o ajustarse en función del riesgo de incendio o de inundación de la zona, o de la resiliencia energética del edificio.
En otras palabras, la condición climática se cuenta como un elemento más en el valor mismo del inmueble.
Cambios en la valoración de las diferentes superficies
Otro de los cambios que recoge la reforma, es la modificación del criterio con el que se valora la superficie del inmueble.
Hasta ahora, era habitual valorar en su conjunto la superficie útil. No obstante, con la nueva norma dicho aspecto cambia. Ahora, las tasaciones deben distinguir los componentes del inmueble, valorando de manera independiente el espacio habitable del resto de componentes exteriores al mismo, como pueden ser las terrazas, jardines o trasteros.
Esta modificación trata de aclarar el verdadero uso que hace el propietario del espacio y repercutir con mayor exactitud su valor. Es decir, acabar con las distorsiones en cuanto a los informes de tasación y ofrecer una imagen más fidedigna del valor verdadero del inmueble.
Medidas para dinamizar la construcción de vivienda
La nueva Orden no solo pone énfasis en la valoración, sino que introduce también medidas para dinamizar el mercado de la vivienda en un contexto de escasez.
De ahora en adelante, los ayuntamientos pueden otorgar una autorización previa a fin de que las obras puedan ejecutarse antes de tener formalmente la licencia de construcción.
Esta autorización permitirá ejecutar hasta el 60% del proyecto siempre que se hayan comprobado los parámetros urbanísticos esenciales. El objetivo de esta medida es acelerar los plazos y facilitar que se inicien cuanto antes las tan necesarias obras de nuevas promociones residenciales para aliviar las actuales tensiones del mercado y reducir el desequilibrio entre oferta y demanda.
Las promotoras que se acojan a esta fórmula tendrán que tener también la declaración de obra nueva en construcción a este efecto que exige la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Valoraciones automatizadas con más control
En el caso de las tasaciones en masa, que se dan sobre todo en grandes carteras gestionadas por entidades financieras, la Orden incluye una mayor exigencia de transparencia.
Las sociedades de tasación tienen que especificar con toda claridad cuál es la metodología y los criterios utilizados en los modelos de valoración automatizados.
Hasta la fecha, estas herramientas han sido frecuentemente utilizadas para valorar conjuntos homogéneos de inmuebles a través de algoritmos y big data. Ahora, estos deberán contener más valoraciones que el precio de mercado, como el precio hipotecario, con los mismos criterios medioambientales mencionados anteriormente.
Imágenes | Pixabay
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