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La vivienda es un tema que nos apasiona en España. El boom inmobiliario de hace una década y el posterior colapso de la burbuja que se creó contribuyó aún más a esta pasión casi fetichista de los españoles. Hoy analizaremos como han evolucionado los precios del sector durante el segundo trimestre del año y la situación actual del mismo.

Según datos del Ministerio de Fomento publicados esta semana, la vivienda libre se encareció durante el segundo trimestre del año un 1,6% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta los 1.530 euros por metro cuadrado. De esta forma, el indicador acumula nueve trimestres consecutivos al alza, es decir, veintisiete meses durante los cuales el precio de la vivienda no ha parado de aumentar.

La Constitución Española reconoce, en su artículo 47, que "todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada" y que las instituciones "establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho". Es por ello que la legislación española tiende a proteger los derechos de los habitantes de la vivienda frente a los propietarios.

Frecuentemente esto entra en conflicto con el derecho a la propiedad privada también consagrado por la Constitución. Dado que hecha la ley, hecha la trampa, son muchos los que abusan al extremo de las leyes garantistas para instalarse gratuitamente en viviendas ajenas. Pese a que el acto mismo de entrar en la propiedad es ilegal, el permanecer viviendo allí no lo es: el procedimiento legal para recuperar la vivienda puede tardar hasta dos años, y con suerte.

La inseguridad jurídica derivada de la okupación acaba perjudicando a quienes quieren alquilar legalmente. En España hay 90.000 viviendas okupadas ilegalmente, que por tanto quedan fuera del mercado de alquiler. También hay muchas viviendas cuyos dueños prefieren tener vacías en lugar de alquiladas, dada la práctica imposibilidad de desalojar a inquilinos que no paguen con la actual ley en la mano ¿cómo hemos llegado a esta situación, y qué hacer para cambiarla?

Han pasado ya casi nueve años desde que el colapso de Lehman Brothers provocó un auténtico terremoto financiero que paralizó la actividad económica mundial y dejó al descubierto los débiles cimientos del crecimiento experimentado en los años anteriores.

La crisis se cebó especialmente en los países del sur de Europa, España entre ellos. Mientras Norteamérica y las economías emergentes comenzaban a recuperarse, Europa vivió sus momentos más críticos entre 2011 y 2012. En España el desempleo se disparó hasta el 27% y el colapso de las cajas de ahorros requirió la ayuda europea e importantes ajustes presupuestarios.

Pero los débiles signos de recuperación de los últimos años se están consolidando. Tal como describe el New York Times, "por fin termina la larga pesadilla económica española". A ritmo lento pero aparentemente seguro, la economía española está remontando y acercándose a los niveles anteriores de la crisis. Repasamos ocho indicadores que lo demuestran.

Hoy se ha publicado el "Índice IMIE General y Grandes Mercados" de Tinsa sobre la evolución del precio de la vivienda durante el pasado mes de mayo. La información que podemos obtener de esta estadística es bastante interesante para analizar cómo está evolucionando el precio de la vivienda en España.

Según este índice el precio de la vivienda subió un 3,6% interanual en mayo y los precios se sitúan ya a niveles de diciembre de 2013. Desde los máximos históricos de 2007 los precios se han reducido un 39,2%.

Es bien sabido que la demografía es clave para el sector inmobiliario. El aumento de la población, bien por crecimiento vegetativo o entrada de inmigrantes, alimenta la demanda de viviendas y otro tipo de inmuebles e instalaciones (comerciales, oficinas, industriales). Sin embargo, no basta con el aumento de la población. La aparición de una clase media con capacidad de ahorro y un sector financiero desarrollado son esenciales.

Cambios sociales, culturales y económicos pueden a su vez conllevar un descenso en el número de personas por hogar, lo que estimula la demanda de viviendas y otros bienes y servicios. Por otra parte, acontecimientos sociales y económicos no previstos pueden dar lugar a shocks de oferta y demanda.

Además de estos motores tradicionales del negocio, hay uno nuevo que está cambiando el mundo a nuestro alrededor: la tecnología. Se trata de una marea creciente que está llegando al sector inmobiliario. Como consecuencia podemos esperar cambios significativos en el modelo de negocio de la industria (productos, procesos, clientes, márgenes…) y en el mercado de inversión en este tipo de activos.

Hubo un tiempo en España que cada vez que se hablaba de los problemas del alquiler era para denunciar la precaria situación en la que se encontraban los propietarios ante los abusos de los inquilinos: destrozos, morosidad, ocupación... Durante años, esa falta de seguridad jurídica ha sido esgrimida como el motivo por el cual el parque de viviendas vacías en España supera el de cualquier país Europeo.

Con el estallido de la burbuja inmobiliaria no solo no se ha conseguido garantizar a los propietarios la seguridad deseada, sino que ha surgido un nuevo problema. Ahora, la indefensión también afecta a los inquilinos. Hasta tal punto, que las principales organizaciones sociales implicadas en la defensa de las situaciones de exclusión inmobiliaria se han unido para poner en marcha los llamados Sindicatos de Inquilinos.

La idea no es nada revolucionaria. Las experiencias de sindicatos o asociaciones de inquilinos agrupados para evitar los abusos de sus caseros son centenarias en países, como Austria o Suecia, y generalizadas en el mundo anglosajón y europeo. La gran duda es si, dadas las peculiaridades del mercado de la vivienda español, estas iniciativas pueden tener recorrido aquí o quedarán arrinconadas como un efímero sindicato sin patrón.

El Gobierno del PP en el ‘Plan Estatal de Vivienda 2018-2021’ piensa dar una ayuda a partir del 2018 de hasta 10.800 euros para la compra de vivienda habitual a los jóvenes de hasta 35 años que tengan unos ingresos inferiores a lo 1.595,83 euros mensuales.

Esta cantidad de ingresos es 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), con un límite del valor del inmueble, es decir, el 20 por ciento que no están dando los bancos por sus hipotecas hasta llegar al 100 por cien del valor.

La condición que da el Gobierno del PP es que los jóvenes tendrán que vivir al menos 5 años en la vivienda. También ha pensado en otra ayudas hasta llegar al 50 por ciento de la renta para alquileres de hasta 900 euros durante 3 años.

Nos podemos preguntar: ¿Cuáles son los principales objetivos del plan de vivienda? ¿Cuáles son los precios de las ciudades? ¿predomina el alquiler o la compra de vivienda? ¿Por qué es una mala idea la compra de vivienda?

Durante este año, tanto promotores, consultores, analistas y el resto de agentes del mercado coinciden que será un año de inversión para el sector del ladrillo. Se verá si se va consolidando las leves mejoras en el sector. El entorno de momento es positivo y las previsiones no pueden ser mejores, si bien todavía existen riesgos e incertidumbres.

Durante el 2014 se dio la estabilización de los precios dentro del sector. A medida que se iba consolidando la tendencia de perdida de valor se volvió lentamente a construir de nuevo durante el 2015, con una mejora de empleo y un leve aumento del crédito con tipos de interés bajos dando pie a un cambio de ciclo durante el 2016.

Pero el mercado se encuentra en una fase de recuperación pero esta ha sido selectiva y heterogénea. Existen determinados sitios y productos donde los precios están en clara trayectoria de aumento. En los principales sitios de actividad económica y turística existe recalentamiento por el atractivo que ha recuperado la vivienda como un bien de inversión ante la falta de alternativas de rentabilidad.

Nos podemos pregunar: ¿En qué ciudades se vende más rápido una vivienda? ¿En qué se apoya el sector del ladrillo para crecer? ¿Cuáles son los elementos que han cambiado después de la crisis?

En España, las últimas mejoras sobre las condiciones de financiación, la creación de empleo, el descenso del precio del petróleo y el adelanto de rebajas fiscales impulsaron el consumo de las familias en el año 2015.

Este escenario propició que en el ejercicio anterior todas las comunidades autónomas experimentaron aumentos en los precios de la vivienda, con un crecimiento interanual en 2015 de 3.5% para toda España. A excepción del País Vasco, el número de transacciones de compraventa de vivienda se incrementó en toda España, un 11% en promedio.

A pesar de ésto, en este 2016 el país se ha posicionado en una nube de incertidumbre política por la falta de acuerdo entre las formaciones políticas, que puede suponer un escollo para las decisiones de inversión de largo plazo como son las compraventas de inmuebles. Por lo que nos planteamos... ¿Afecta la incertidumbre política al mercado inmobiliario?