Redacción El Blog Salmón
EditorEl inversor de 24 años Sergio Beguería compra inmuebles de bajo coste en España para destinarlos al mercado del alquiler, mientras reside como inquilino en Andorra. Según explicó en Libertad Inmobiliaria, paga unos 3.500 euros mensuales por una vivienda valorada en 1,1 millones de euros, ya que prefiere invertir su capital en propiedades menores que le generen rentabilidad en lugar de adquirir su residencia habitual.
Su cartera inicial arrancó con un desembolso mínimo. "El primero lo compré en 2023 por 48.000 euros y la realidad es que le dedico cero horas", explica Beguería. En concreto, para esta primera operación aportó 17.000 euros propios de los 27.000 que tenía ahorrados, firmó una hipoteca a 30 años con una cuota de 170 euros y actualmente tiene el piso arrendado por 546 euros mensuales. La diferencia entre la renta y la cuota hipotecaria asciende a 376 euros al mes, antes de descontar otros gastos e impuestos. Su apuesta no deja lugar a dudas: "Por meter 17.000 euros, tengo un activo que ya podría vender literalmente por más del doble", asegura. A este éxito le siguió un segundo piso adquirido por 65.000 euros, alquilado por 650 euros mensuales, y la joya de la corona: un tercer inmueble de 56.000 euros por el que cobra 680 euros al mes. Estas cifras proceden de sus declaraciones recogidas por El Español.
Sin embargo, los chollos bancarios rara vez vienen listos para entrar a vivir. Adquirir vivienda a precio de saldo exige asumir el deterioro del inmueble, un detalle que el inversor reconoce abiertamente y que matiza la imagen del casero tradicional. "A todos los pisos que he comprado he tenido que repararles algo para hacerlos habitables", apunta. El tercer piso, procedente de la cartera de una entidad financiera, necesitaba una reforma importante. El estado del inmueble era demoledor: "Había una pared que estaba prácticamente tirada", recuerda el emprendedor, lo que le obligó a invertir cerca de 7.000 euros adicionales en limpieza y reformas básicas para que sus arrendatarios pudieran residir en condiciones adecuadas.
Pero la rentabilidad bruta de dos dígitos tiene un peaje silencioso cuando se gestiona desde el otro lado de la frontera. Los ingresos por alquiler de inmuebles situados en España pueden estar sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) cuando su propietario no tiene residencia fiscal en España. El tipo general aplicable a los contribuyentes no residentes que no pueden acogerse a un tipo reducido es del 24 % sobre los ingresos íntegros, sin deducir gastos, con carácter general. No obstante, la aplicación de este tipo a Beguería dependería de su residencia fiscal efectiva y de las circunstancias tributarias que le correspondan. Además, los plazos para presentar el modelo 210 dependen de la modalidad de declaración y de las reglas aplicables a los rendimientos del alquiler, por lo que no cabe afirmar que todos los propietarios deban liquidar el impuesto trimestralmente. Esta factura fiscal puede reducir de forma significativa la rentabilidad neta de una inversión inmobiliaria, como explica El Blog Salmón en su guía sobre el cálculo de la rentabilidad de una vivienda. Para consultar los requisitos y plazos fiscales, la referencia principal es la Agencia Tributaria.
El éxito temprano de este inversor contrasta con las dificultades de acceso a la vivienda. Mientras nichos de inversión como los pisos de banco para reformar pueden ofrecer oportunidades a quienes disponen de capital, el inquilino medio se enfrenta a un mercado tensionado por la escasez de oferta. Algunas previsiones apuntan a nuevas subidas de los precios del alquiler, aunque su magnitud dependerá de la evolución del mercado, como recoge El Blog Salmón en su análisis sobre las previsiones de vivienda para este año. Así, la ecuación se completa: la falta de vivienda asequible dificulta la emancipación de miles de jóvenes, mientras algunos inversores encuentran oportunidades en inmuebles de precio reducido. Lo que representa una oportunidad para unos puede convertirse en un obstáculo para quienes buscan techo.
Imagen | Libertad Inmobiliaria (vía YouTube)
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