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Siempre me parecieron absurdos los titulares que ligaban la evolución bursátil de las empresas constructoras y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España. Principalmente, porque ya desde hace algunos años (y viendo pod rónde podían venir los tiros) las grandes constructoras vienen diversificando su negocio fuera de nuestras fronteras.

Así que en caso de haber pinchazo, su exposición al mismo es relativo. No así en el caso de las pequeñas promotoras (sobre todo las que decidieron “jugarse el todo por el todo” con grandes promociones, con un gran apalancamiento financiero), que sí sufren los rigores de la crisis con más virulencia.

En un interesante artículo publicado en El Mundo, se dan algunas claves adicionales de esta expansión geográfica. Los mercados de Europa del Este (Polonia, Bulgaria, Rumanía, República Checa…) fueron los primeros en ser colonizados: sus atractivos márgenes (sobre todo comparados con el negocio en España) han hecho que en los últimos años se haya incrementado espectacularmente la inversión inmobiliaria en ellos.

Me resulta curioso en análisis (bueno, en realidad es más que nada una descripción) que hacen en Cotizalia sobre la presunta resurección de los valores inmobiliarios en la bolsa. Efectivamente, la cotización de empresas como ACS, Ferrovial o Sacyr ha dibujado una evolución muy pronunciada en las últimas semanas, tanto hacia abajo a finales de agosto y principios de septiembre como hacia arriba en estas dos últimas semanas.

Lo que me hace gracia es cómo en su momento se vendieron esos descensos en la cotización como la “explosión de la burbuja inmobiliaria” y cómo ahora se vende esa recuperación como “ya ha pasado la crisis”. Como dijeron los Gurús en su momento, eso es mezclar churras con merinas.

No seré yo quien se defina como gran amante y conocedor del arte moderno. Es más, podríamos decir que tiendo a ser un poco “cateto” con estas cosas. Sin embargo, no es menos cierto que de vez en cuando se encuentra uno con miradas de artistas sobre aspectos del mundo que nos rodea que le hacen reflexionar.

Es lo que me ha ocurrido con esta “Hipotecadora”, una pequeña aplicación elaborada por Derivart, un colectivo artístico que “explora la interseccion del arte, la tecnologia y las finanzas”. En ella, introduciendo algunos datos básicos como el sueldo, el porcentaje del mismo que se puede dedicar a la hipoteca, la ciudad española donde uno desea comprarse un piso o el tamaño de éste y la edad actual, se obtiene una estimación de la edad a la que uno terminaría de pagar su hipoteca. Y no sólo con un dato numérico, sino con una representación gráfica del aspecto que tendríamos para entonces: la mayor parte de las veces, decrépito o directamente cadavérico.

Y si soñamos demasiado (queremos un piso “demasiado grande”, o dedicar un porcentaje “demasiado pequeño” del sueldo a pagarlo), obtenemos un mensaje que nos indica que “su cuota mensual no cubre los intereses de la hipoteca”.

Una pequeña dosis de realidad. ¿Demagogia? Bueno, allá cada uno.

A ver si es verdad. Según un estudio realizado por idealista.com, los precios de un tercio de los pisos a la venta en Madrid y Barcelona han caido un 5% en los últimos tres meses. Y si hay alguien que cuenta con bastantes datos al respecto es precisamente este portal inmobiliario, que ha realizado el análisis basándose en nada más y nada menos que 26.405 viviendas. En Madrid el dato es incluso más esperanzador – ¿o debería decir preocupante? – ya que hablamos de un 34,8% de viviendas con bajadas medias del 5,9%.

Así que a ver como se come aquello del aterrizaje suave, porque un 5% en tres meses no es precisamente lo que yo llamaría suave, aunque los precios estaban tan inflados que probablemente no se note la diferencia. Y no solo bajan los precios: subre el número de viviendas que han rebajado su precio respecto al que originalmente demandaban: en mayo era un 27% y ahora, como decíamos, supera el 34. En tres meses.

Una de las cosas que más me sorprende cuando pienso en el panorama hipotecario en el mercado español es la facilidad con la que nos hemos acostumbrado a vivir en un entorno de tipos de interés bajos. Con un Euribor en el entorno del 3% durante los últimos 5 años, cuando los tipos han hecho un pequeño repunte que los ha llevado por encima del 4% han empezado a cundir las alarmas... y eso por ponernos en el 4%. ¿Qué va a pasar si volvemos a niveles que no son nada extraños en la historia reciente?

El gráfico representa la evolución del Euribor desde 1990 hasta la actualidad. Tipos de interés del 9%, o del 10% (hasta un máximo de 10,447 en julio del 92). Y eso que estamos hablando de un horizonte de 17 años. Las hipotecas que se están firmando en las últimas épocas tienen un horizonte de 30, de 40 o incluso de 50 años… ¿cómo van a evolucionar los tipos en ese periodo? ¿qué consecuencias tendría eso en las economías domésticas? ¿y en la economía a nivel general?.

Ayer publicó menéame un artículo en inglés, escrito en el DailyWealth, sobre lo mal que tiene el futuro la economía española debido al euro. En el artículo explican como todos los países de la zona euro tuvieron que bajar sus tipos de interés a marchas forzadas a la par que Alemania para entrar en la moneda única y como la crisis que ha sufrido la locomotora nos ha venido muy mal.

Debido a esta crisis los tipos han tenido que ser muy bajos, y nuestra economía en particular necesitaba tipos más altos para contener la inflación y para evitar la burbuja inmobiliaria en la que estamos inmersos.

El artículo en sí describe muy bien lo que es la situación a la que hemos llegado pero luego se pone a hacer predicciones bastante alarmistas sobre nuestra economía. Dice primero que el Banco de España está vendiendo reservas de oro porque no tenemos dinero. Bueno, esto no es así, ya que hay superávit fiscal y de la seguridad social y lo vendido son minucias comparado con la recaudación del Estado en impuestos.