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Portugal amenazado por una burbuja inmobiliaria, y ellos sí están tomando medidas

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Tras la catástrofe de la pasada depresión inmobiliaria española, muchos creían que este tipo de cisnes negros económicos son inevitables. Pero lo cierto es que, inevitables o no, en el caso español poco se hizo desde instancias oficiales para evitar la crisis.

Y no se puede recurrir al socorrido consuelo del "mal de muchos, consuelo de tontos": los españoles (o más bien nuestros políticos) quedan en sonrojada evidencia ante los políticos de otros países. En otros lugares (que no todos ni mucho menos) tratan al menos de legislar para cortar de raíz las situaciones que potencialmente pueden dar lugar a un desastroso estallido inmobiliario.

Esas burbujas inmobiliarias: inevitablemente evitables (al menos en su máximo esplendor)

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Las burbujas inmobiliarias (y mobiliarias) han sido incontables a lo largo de la Historia de la Economía. La española fue realmente virulenta, pero no es ni mucho menos un caso aislado (con las estadounidenses "subprime" como excelente ejemplo). La existencia de estas "fiebres del oro" inmobiliarias se deben más a la naturaleza humana de los algunos (o más bien de los muchos) que acaban corriendo detrás de los precios, pero que casi siempre acaban con los precios cayendo a plomo sobre sus cabezas.

Pero las burbujas inmobiliarias son especialmente dañinas. Este hecho ocurre porque, primeramente, su mercado es masivo, y en él participa la práctica totalidad de la población de cualquier socioeconomía. Pero además también su alto impacto viene de la naturaleza de bien de primera necesidad que tiene la vivienda: uno puede invertir o no en bolsa, pero de una manera u otra todos estamos obligados a tomar parte en el mercado inmobiliario (salvo los que se echan al monte para buscar refugio natural).

Realmente, lo importante (y lo que se puede paliar) de dichas burbujas ya no es que ocurran o no ocurran (son inevitables en alguna medida), sino cómo se actúa ante ellas, y, especialmente, cómo los políticos actúan ante ellas.

El caso español fue un espectáculo lamentable

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El caso español fue una lamentable exhibición de garrafales errores encadenados, especialmente graves en los casos en los que éstos venían desde instancias oficiales. Primeramente, asistimos a una negación del inflado de la burbuja con aquel "los precios de los pisos suben porque la gente puede pagarlos". Cuando la burbuja ya estaba mayormente inflada, pero aún había opciones de paliar su pinchazo llevando acabo una explosión de forma controlada, asistimos expectantes a cómo se negaba su mera existencia por la mayor.

Como parte de ese cegato negacionismo, se decía con triunfalismo que "No hay atisbo de recesión económica. La economía española tiene muy buenos fundamentos", se prometía sin vergüenza que se iban a "Crear 2 millones de nuevos empleos", y se afirrmaba con contundencia e irresponsablemente que "España está en condiciones para llegar al pleno empleo".

Posteriormente, cuando la evidencia y la virulencia de la terrible crisis ya empezaban a morder con dureza el tejido socioeconómico nacional, tuvimos que aguantar que se nos dijese impunemente que "Nosotros no hemos negado nunca la crisis". Para luego asistir al lamentable espectáculo que suponía ver cómo se tiraba dinero a espuertas con el mal diseñado y peor ejecutado Plan E, en un momento en que la inversión estatal (eficaz y eficiente) era más esencial que nunca para reactivar la economía (o más bien: para restar virulencia a la debacle).

Cuando ya estábamos en lo peor del fragor de la funesta batalla, tuvimos que ver cómo no se cortaba de raíz absolutamente todo el gasto superfluo e ineficiente, cómo no se cerraban sin excepción todas las empresas sin apenas actividad conocida que se utilizaban para colocar amiguetes y familiares, cómo no se eliminaban las partidas destinadas a la parte de las subvenciones que no tenían sentido ni razón más allá de satisfacer estómagos (y votos) agradecidos.

En vez de eliminar primero de la faz de los presupuestos todo este gasto socioeconómicamente inútil para el interés general, lo que tuvimos que sufrir es unos recortes que se cebaron especialmente con la educación y la sanidad. Eso por no hablar de cómo aquella "devaluación interna" (que el común de los ciudadanos veía con esperanza sin saber qué significaba exactamente), acabó por hacer honor a su definición, y diligentemente despeñó los salarios del común de los españolitos.

Y, por último, ahora empezamos a ser atónitos testigos de cómo en España, tan sólo apenas diez años depués del letal desastre, parece que somos perfectamente capaces de volver a repetir todo aquello a la voz del cinematográfico "Volver a empezar" (que nunca fue más basado en hechos reales).

No todos los países (ni todos los políticos) son iguales: hay grados

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Pero hay esperanza más allá de todas estas patrias decisiones mal tomadas, al menos allende nuestras fronteras. En otros países tal vez sean mucho más diligentes y previsores a la hora de prevenir estas burbujas inmobiliarias, o tal vez le han visto las orejas al lobo y han aprendido de casos como el español (y también de sus propias penurias deudoras en la pasada crisis). El tema es que tenemos muy muy cerca uno de estos ejemplos (o al menos pretendido candidato a ello).

Sin ir mucho más lejos del Duero, está nuestro querido vecino ibérico: Portugal. Este atlántico país vive desde hace algunos trimestres una situación que potencialmente puede estar formando una efervescente burbuja inmobiliaria. Pero la noticia no es ésa ni mucho menos. La gran (y envidiable) noticia es que las autoridades lusas están haciendo algo por evitar el desastre, o al menos están tratando de hacerlo (que ya es mucho para los estándares nacionales españoles allá por 2007).

En Portugal se niegan a quedarse de brazos cruzados, o tal vez se niegan incluso a quedarse de bolsillos abiertos con las administraciones lucrándose de los impuestos a la vivienda y las recalificaciones de suelo. Ni cortos ni perezosos, los portugueses han decidido que deben tomar cartas en el asunto para evitar posteriores males mayores, y han optado por aprobar una batería de medidas específicamente concebidas para apaciguar el boom inmobiliario.

Las medidas en cuestión tratan de echar agua fría sobre el recalentado mercado inmobiliario

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Dado el carácter político de izquierdas del actual gobierno portugués, era de esperar que algunas de estas medidas tuviesen un marcado corte social. Como habrán leído en el enlace anterior, la principal medida del ejecutivo luso es su "Programa de Alquileres Accesibles". Este programa incentiva los alquileres a precios contenidos, y lo hace ofreciendo ventajas fiscales a los propietarios.

De cumplir ciertas condiciones (bastante poco estrictas), el propietario tendrá derecho nada menos que a una reducción del IBI de al menos el 50%, y además estará exento del impuesto sobre los alquileres de espacios residenciales. Pero esto no es todo. Para plazos de arrendamiento más largos, el propietario se beneficiará de una disminución en el IRPF del 28 al 14%, y para contratos de duración máxima (20 años o más), el IRPF quedará tan sólo en torno a un 10%.

Adicionalmente, las nuevas medidas establecen una renovación automática del contrato de alquiler para todos los mayores de 65 años, y también para personas con cierto grado de discapacidad. A todo lo anterior, le acompaña además la prohibición de los deshaucios por obras, y también las ayudas para repoblar el interior del país. Este último punto es especialmente relevante en un contexto de fuerte inversión inmobiliaria extranjera, principalmente destinada a las zonas turísticas, lo cual hace más lacerantes y crecientes las grandes diferencias entre el Portugal costero y el interior.

Pero no se vayan todavía, aún hay más (y ésta va directa al corazón de la bestia)

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Para algunos estas medidas serán apropiadas, para otros no seran correctas. El caso es que no vienen solas. Hay otra medida tomada recientemente que confirma lo resuelto que está el ejecutivo luso a evitar una posterior debacle inmobiliaria. Y resulta una medida mucho más agresiva (y tal vez más certera) que la de fomentar el alquiler, proteger a los más desprotegidos, o re-equilibrar las diferencias territoriales.

La medida está diseñada para ir dirigida al corazón de una burbuja inmobiliaria. Por todos es sabido el gran protagonismo que el crédito tiene en todas las burbujas, pero especialmente en las inmobiliarias por la necesidad de pedir una hipoteca en muchos casos para afrontar un gasto tan importante. De hecho, así ocurrió tristemente en España con aquellas histéricas hipotecas a 40 años y por el 120% de la tasación, con las que los endeudados (de por vida) conseguían las llaves, amueblaban el piso, y se compraban dos berlinas de lujo.

Y a ese tipo de desmanes y despropósitos es hacia donde el gobierno de Portugal ha decidido dirigir su misil anti-burbuja más efectivo. Sí, Portugal ha optado por limitar la concesión de hipotecas. Por ahora, tal y como habrán leído, se trata de unas meras recomendaciones, siendo la principal que el crédito concedido no debe superar el 90% del valor de la vivienda, y además el plazo de la hipoteca será como máximo por 30 años.

Si el sector hace caso omiso de estas recomendaciones, éstas pasarán irremediablemente a ser de obligatorio cumplimiento. Una aproximación que a un servidor en concreto le parece muy apropiada, y no sólo pues por lo certero de la medida dado el problema que trata de atajar, sino también por el carácter preventivo de la que sería una posterior regulación: el gobierno luso ha dado ni más ni menos que un primer e inteligente aviso previo a navegantes.

Las diferencias con la burbuja española claman al cielo

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Se debe reconocer como mínimo a nuestros hermanos lusos que han optado con decisión por atacar la raíz del problema antes de que explote: debe ser que tienen interés de verdad por cortar radicalmente la futura sangría. Y este extremo llama poderosamente la atención cuando es comparado con aquello de matar moscas a cañonazos que supuso el fracasado y peor concebido plan E.

Algunos no dudarán en afirmar airosamente que este tipo de medidas suponen un intervencionismo económico imperdonable, y que entran en el pantanoso terreno de la sobrerregulación. Estos sectores olvidan el verdadero papel del Estado: un estado está precisamente para esto, para regular y corregir los excesos del mercado (sólo cuando sea necesario y sin excesos regulatorios e intervencionistas, eso sí). Y la verdad es que, lejos de sobrerregular, las medidas portuguesas prometen y, en todo caso, al menos nadie podrá acusar al gobierno portugués de la inacción y de haber negado taxativamente los peligros de la burbuja (e incluso su mera existencia, como pasó en España).

En el fondo, este tipo de regulación preventiva y no excesivamente intervencionista les interesa a todos los agentes socioeconomicos, incluso a la banca a la que le impacta: más vale hacer un poco menos de negocio hoy, para ganar en sostenibilidad y seguir pudiendo hacer negocio el día de mañana, y no como pasó en España. Y si algún ejecutivo agresivo busca desaforadamente cobrar un cuantioso bonus más, sin reparar en riesgos inasumibles, y sin querer ver apenas límites racionales, digo yo que alguien deberá ponérselos. Si no, luego pasa lo que pasa: España en 2007 o las mismas hipotecas subprime de EEUU. Porque el mercado se autorregula, salvo cuando deja de hacerlo.

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No es la primera vez que les hablamos bien del desempeño económico portugués. Ahora vemos que Portugal siempre podrá sacar también pecho por haber tomado acción a tiempo, antes de que fuese demasiado tarde para sus ladrillos. El tiempo dirá ya si las acciones tomadas evitaron un desastre inmobiliario épico como fue el español, que literalmente lo enseñan ya en las universidades. Suerte a los hermanos portugueses desde estas líneas: el mundo económico debe siempre alegrarse de que cualquier país escape de un desastre socioeconómico, sea cual fuere la ideología del gobierno que lo consiga. Aquí analizamos ideas, medidas y políticas socioeconómicas, no colores. Los colores los dejamos para el fútbol, donde irremediablemente unos ganan y otros pierden. Con la verdad por bandera para poder aprender de los aciertos (y errores) propios y ajenos, aquí ganamos todos.

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