Javier J Navarro
Comprar una vivienda en España, y especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, se ha convertido en una tarea casi imposible para muchos. Según datos recientes del portal idealista, el precio medio del metro cuadrado en estas ciudades ronda los 5.000 euros, una cifra que ha subido un 10% entre agosto de 2024 y agosto de 2025.
Esta escalada de precios hace que la hipoteca se convierta en una carga pesada para una gran parte de la población, obligando a muchos a postergar o incluso renunciar al sueño de ser propietarios. Y si no vamos a ser propietarios (al menos no inmediatamente), lo mejor es que pensemos en construir un patrimonio desde el primer minuto.
En un contexto donde los salarios no crecen al ritmo de los precios inmobiliarios, la realidad es que adquirir una casa con hipoteca puede parecer imposible, especialmente para quienes están comenzando su vida laboral o familiar. Pero si adquirir una vivienda con hipoteca ha sido tradicionalmente el modo más típico de acumular patrimonio familiar, esto tiene ventajas y desventajas
Comprar con hipoteca: ventajas y desventajas para crear patrimonio
Ventajas:
- Construcción de patrimonio: Cada pago mensual reduce la deuda y aumenta el patrimonio neto. En automático, eso ha hecho que la compra del pisito haya sido históricamente un modo muy fácil de crear patrimonio familiar (la mayor parte de las familias tienen eso, un piso y tal vez unos ahorros en el banco, una plaza de garaje o un piso en la playa).
- Potencial de revalorización: En mercados alcistas, la vivienda puede aumentar su valor, generando plusvalías a largo plazo. Sólo con que mantenga la revalorización al IPC, podríamos esperar un 2% anual que es el objetivo del BCE.
- Estabilidad: Ser propietario da una sensación de seguridad y control sobre el lugar donde vives. No es un beneficio económico, pero sí psicológico.
Desventajas:
- Inmovilizar una cantidad grande al principio: en principio para adquirir una vivienda hace falta un 20% de entrada + 10% de impuestos y gastos. Es decir tenemos que preparar un 30% del coste de la vivienda, lo que no es fácil para una familia o un profesional joven que se acaba de incorporar al mundo laboral. Además, salvo apreciación, no vamos a recuperar ese 10% de transacción. A veces es necesario alguna inmobiliaria cuya comisión puede ser un 3%. Comparemos ese 10-13% de coste de transacción con una comisión de compra de acciones en bolsa (por ejemplo 3€+0,1%).
- Endeudamiento a largo plazo: Las hipotecas suelen ser a 20-30 años, con intereses que encarecen la compra. Si la hipoteca es a variable, nuestra economía familiar va a estar dependiendo de decisiones tomadas en Francfort o Washington DC.
- Costes adicionales: Impuestos, mantenimiento, seguros y gastos de comunidad suman un gasto recurrente. Además las derramas pueden trastocar cualquier economía.
- Falta de liquidez: El dinero invertido en la vivienda no es fácilmente accesible en caso de emergencia o de encontrar una oportunidad mejor.
- Falta de movilidad: si te surge una oportunidad laboral mejor en otra ciudad o incluso país, la hipoteca y el piso en propiedad lo complican
- Compramos el conjunto de una vivienda, independientemente de nuestras necesidades. Por ejemplo un soltero puede alquilar una habitación en piso compartido, alquilar un piso de un dormitorio al emparejarse, alquilar uno de tres cuando tenga dos hijos y luego irse a uno más pequeño cuando los hijos dejen el hogar paterno.
Inversiones alternativas a la vivienda: indexados, value, REITs y SOCIMIs
Si la compra de vivienda con hipoteca se presenta como un obstáculo, existen otras formas de crear patrimonio que pueden ser más accesibles y diversificadas.
- Fondos indexados y estrategias value: Invertir en fondos indexados permite acceder a mercados globales con bajas comisiones y riesgo diversificado. Por ejemplo, un fondo que siga el S&P 500 o el MSCI World puede generar rendimientos promedio del 7-8% anual a largo plazo, superando en muchos casos la rentabilidad neta de la vivienda. La inversión value, que consiste en buscar empresas infravaloradas, también puede ser una vía rentable, aunque requiere más conocimiento y análisis. También hay fondos que siguen esta filosofía, aunque no todos lo hacen bien.
- REITs y SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario): Estas sociedades invierten en activos inmobiliarios y reparten dividendos periódicos, combinando la inversión en bienes raíces con la liquidez y diversificación de la bolsa. En España, las SOCIMIs han crecido considerablemente y ofrecen una opción para entrar en el mercado inmobiliario sin comprar un inmueble directamente. Según datos de la Asociación Española de SOCIMIs, el rendimiento medio de estos activos supera el 5% anual, con un riesgo más controlado y acceso a diferentes tipos de propiedades (oficinas, locales comerciales, residenciales). En el mercado anglosajón su equivalente son los REITs (Real Estate Invesment Trusts), especializados en la adquisición de inmuebles y su explotación mediante alquiler.
Estas alternativas no son solo una alternativa a invertir en la vivienda principal, sino que permiten una mayor flexibilidad y acceso a un patrimonio diversificado, clave para una buena salud financiera.
El patrimonio es posible sin casa propia... al menos por ahora
Aunque en el corto plazo la compra de vivienda en ciudades como Madrid o Barcelona puede parecer inalcanzable, siempre existen caminos para construir un patrimonio sólido y creciente. Invertir en productos financieros diversificados y en activos inmobiliarios a través de SOCIMIs puede ser una forma inteligente de hacer crecer tu dinero sin arriesgar tu estabilidad con una hipoteca.
Además, cuando llegue el momento de la jubilación, es posible plantear la compra de una vivienda en zonas más económicas vendiendo esas acciones o participaciones en un fondo. En definitiva, el sueño de la riqueza y la estabilidad no depende exclusivamente de ser propietario de una vivienda, sino de construir un patrimonio con sentido, estrategia y paciencia.
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