Sergio Delgado
China vuelve a mover ficha para tratar de reactivar un mercado inmobiliario atrapado en una crisis prolongada. Pekín ha aprobado una nueva batería de medidas orientadas a estimular la compra de vivienda y evitar que el sector continúe arrastrando al conjunto de la economía.
Y claro, el contraste con España es notable. Mientras el gigante asiático mantiene una actividad constructora relevante pero carece de demanda suficiente, el mercado español presenta la situación opuesta.
En España faltan viviendas en las zonas de mayor presión demográfica, pese a que el parque inmobiliario total es elevado. Dos modelos distintos que reflejan problemas estructurales muy diferentes.
Un intento más por reactivar un sector clave
La principal novedad anunciada por las autoridades chinas es la reducción del pago inicial mínimo exigido para adquirir una segunda vivienda, que pasa del 30% al 25%.
Se trata de una rebaja significativa en un país donde la entrada inicial actúa como una de las principales barreras de acceso a la propiedad. El Gobierno confía en que esta medida contribuya a estimular la demanda latente y desbloquear parte del stock acumulado.
Junto a este cambio, Pekín ha flexibilizado los requisitos para comprar vivienda en las grandes ciudades a personas no registradas en el sistema de hukou.
La reducción de los años de cotización a la seguridad social o de pago de impuestos exigidos pretende facilitar el acceso a familias desplazadas por motivos laborales, uno de los colectivos más afectados por las restricciones anteriores.
También se han introducido ajustes en el crédito hipotecario. Las entidades financieras dejarán de diferenciar entre primera y segunda residencia a la hora de fijar los tipos de interés, que pasarán a establecerse en función del perfil del cliente y de las condiciones de mercado.
Con ello, las autoridades buscan rebajar la carga financiera y reactivar un mercado paralizado por la cautela de los compradores.
Una crisis que viene de lejos
Estas decisiones se enmarcan en un proceso iniciado en 2020, cuando el Gobierno chino impuso severas limitaciones al endeudamiento de las grandes promotoras inmobiliarias. El estallido de Evergrande en 2021 evidenció los riesgos de un modelo basado en deuda excesiva, ventas sobre plano y expectativas de revalorización permanente.
Desde entonces, el sector no ha logrado recuperarse. Las cifras son elocuentes. Las ventas comerciales de vivienda, medidas por superficie, cayeron más de un 24% en 2022, descendieron otro 8,5% en 2023 y volvieron a retroceder cerca de un 13% en 2024. A pesar de los estímulos, los compradores siguen mostrando reticencias ante la caída de precios y el temor a que los proyectos no se completen.
Paradójicamente, China sigue construyendo. El problema no es la falta de oferta, sino un exceso acumulado durante años de expansión descontrolada.
Muchas promociones avanzan lentamente o permanecen vacías, especialmente en ciudades medianas y pequeñas, donde la demanda real es limitada.
La prioridad de Pekín es terminar lo ya vendido
Ante este escenario, el Ejecutivo chino ha optado por un enfoque prudente. Los bancos estatales han abierto líneas de financiación millonarias destinadas principalmente a garantizar la finalización de viviendas ya vendidas sobre plano. La preocupación por la estabilidad social pesa más que el impulso de nuevas promociones.
El mensaje es claro. No se trata de construir más, sino de restaurar la confianza de los compradores y evitar un deterioro mayor del sector. La vivienda, en China, ha sido durante décadas un pilar del ahorro familiar y un motor económico esencial. Su debilitamiento tiene implicaciones directas sobre el consumo y el crecimiento.
El caso español es el problema inverso
España ofrece un contraste revelador. Según el Banco de España, el país necesita alrededor de 600.000 viviendas para cubrir el déficit existente, pese a contar con cerca de cuatro millones de inmuebles vacíos o desocupados. Esta aparente contradicción se explica por un desajuste geográfico muy marcado.
La escasez de vivienda se concentra en cinco provincias, Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante, donde la presión demográfica y la actividad económica superan con creces la oferta disponible. A diferencia de China, el problema español no es la falta de compradores, sino la imposibilidad de construir al ritmo necesario.
El informe del Banco de España apunta a varios factores estructurales. La falta de suelo finalista, el encarecimiento del proceso edificatorio, la escasez de mano de obra cualificada y el envejecimiento del sector de la construcción dificultan el aumento de la oferta. A ello se suma un déficit histórico de inversión en la adquisición y desarrollo de nuevo suelo urbano.
En definitiva, dos realidades opeustas. En el caso chino, el desafío es absorber el exceso construido sin provocar una corrección abrupta. En el español, lograr que la vivienda vuelva a ser accesible en las zonas donde realmente se necesita.
Ver 0 comentarios