Redacción El Blog Salmón
EditorLa adquisición de un inmueble que ya cuenta con inquilinos residiendo en su interior suele convertirse en un auténtico campo de minas legal para cualquier inversor. Sin embargo, un nuevo propietario ha logrado que la justicia incline la balanza a su favor de forma fulminante tras adquirir una vivienda habitada por una familia. Según recoge el portal sectorial NoticiasTrabajo, los juzgados han ordenado el desalojo inmediato de los ocupantes, quienes disponían de un contrato de arrendamiento formalizado en el año 2013, debido a un detalle formal que suele pasar desapercibido para la inmensa mayoría de los ciudadanos: el documento jamás llegó a inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El fallo judicial pone al descubierto las peligrosas costuras de los contratos firmados en un limbo legal muy concreto.
Un descuido de despacho que cuesta una casa.
¿Por qué el registro lo cambia todo?
Aquí es donde conviene desempolvar la hemeroteca legislativa. Para entender este varapalo judicial hay que viajar obligatoriamente al verano de 2013, momento exacto en el que entró en vigor la polémica Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler. Aquella reforma modificó sustancialmente el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), introduciendo una máxima implacable: para que un alquiler vincule a un tercero que compra la casa de buena fe, dicho arrendamiento tiene que estar inscrito obligatoriamente en el Registro de la Propiedad.
La gran pregunta es… ¿Qué ocurre si el contrato se queda guardado en el cajón como un mero documento privado entre el dueño original y el arrendatario? Pues que, sobre el papel, de cara a un nuevo comprador que inscribe su adquisición de forma legal, ese inquilino simplemente no existe (y con razón). Al no constar el gravamen en el folio de la finca, el adquirente se ampara en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y recupera la plena posesión del inmueble.
¿Quién asume la factura legal?
Ahora bien, una vez que los tribunales dictan sentencia, surge el verdadero rifirrafe: ¿a quién le toca rascarse el bolsillo? Si el piso se vende y el test formal de las escrituras demuestra que el contrato no es público frente a terceros, el comprador ejerce legítimamente su derecho de extinción. Sin embargo, el inquilino desahuciado no se queda del todo desarmado con las manos vacías.
La legislación le reserva el derecho a exigir una indemnización por daños y perjuicios al casero original (el vendedor) por haber resuelto el contrato privado de forma anticipada y oculta. Esta vía civil permite reclamar judicialmente los costes de la mudanza sobrevenida y el menoscabo económico de tener que buscar un nuevo arrendamiento a precios de mercado actuales de manera precipitada.
El matiz de los tres meses .
No obstante, la aplicación de este rodillo legal no es del todo automática ni carece de pequeños respiros para los afectados. La propia normativa de 2013 establece que, en el preciso instante en que el nuevo casero comunica fehacientemente su voluntad de extinguir el contrato, se activa un reloj de arena. La ley concede un plazo de tres meses para que la familia desaloje la vivienda y busque una alternativa habitacional, tiempo durante el cual deberán seguir abonando religiosamente la renta pactada en su día.
El problema estructural, tal y como deslizan diversos despachos de abogados especializados, es que muchísimas familias firmaron sus arrendamientos entre 2013 y principios de 2019 ignorando por completo que la validez de su techo pendía de un hilo tan fino. Aunque el Ejecutivo volvió a blindar a los inquilinos mediante el Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda, obligando a los compradores a respetar los contratos tradicionales por cinco o siete años estén o no inscritos—, aquella reforma de protección no tiene carácter retroactivo.
El peligro de los contratos fantasma .
Como ya analizamos anteriormente al detallar los derechos habitacionales en las páginas de El Blog Salmón, el mercado inmobiliario arrastra todavía miles de problemas heredados y estos contratos "fantasma" que son perfectamente legales entre las partes firmantes pero completamente invisibles frente al mercado inversor. Una lección de manual que recuerda que, ante la vorágine de transacciones y fondos que adquieren bloques enteros de pisos, un simple trámite de inscripción registral puede suponer la diferencia entre conservar un hogar o acabar de patitas en la calle por orden de un tribunal. Mientras las familias afectadas asimilan el golpe, queda botando la duda de cuántos alquileres de aquella época de desregulación siguen hoy expuestos al mismo destino.
Imágenes | Pexels (Lucas Andrade)
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