Sergio Delgado
Se estrecha el cerco, una vez más, a los pisos turísticos. A la presión regulatoria municipal, las restricciones de licencias y la vigilancia sobre el alquiler de corta estancia, se suma ahora un criterio fiscal que promete cambiar por completo la rentabilidad de estas operaciones.
La Dirección General de Tributos ha determinado que convertir una vivienda residencial en alojamiento turístico puede obligar al propietario a pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, siempre que esa modificación implique un aumento del valor catastral.
Esta interpretación supone un giro relevante en un momento en el que muchas ciudades buscan limitar la expansión de los pisos turísticos. Además, introduce una nueva variable de coste asociada a la conversión de uso, un proceso frecuente entre propietarios que buscan mayor rendimiento económico mediante estancias cortas.
La decisión, vinculante para los inspectores, abre un escenario más incierto para quienes planean destinar su vivienda a alojamiento turístico.
Qué ha decidido realmente Hacienda
La consulta vinculante del 23 de septiembre de 2025 especifica que el cambio de uso solo estará sujeto al impuesto si la conversión residencial-turística modifica el valor catastral del inmueble.
Si desde el punto de vista urbanístico ambos usos se consideran equivalentes y no existe diferencia en ese valor, la escritura de cambio no estará gravada. Sin embargo, si se trata de categorías urbanísticas distintas, el impuesto sí deberá abonarse.
Este matiz es clave, porque el Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda, incorpora el uso del inmueble como parte de los elementos que conforman su valoración.
Por tanto, en muchos casos, la transformación hacia uso turístico puede acarrear un valor catastral superior, especialmente en zonas tensionadas o en entornos urbanos donde este tipo de actividad implica mayor intensidad económica.
Un criterio que reabre un debate jurídico complejo
La interpretación de Tributos llega después de años de resoluciones contradictorias. En 2014 y 2019, el propio organismo entendió que la conversión de uso debía tributar, al suponer un incremento inmediato del valor catastral. En ese momento defendió que la base imponible debía ser el valor completo del inmueble, lo que generó una fuerte contestación jurídica.
Posteriormente, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña matizó ese planteamiento, indicando que la tributación debía aplicarse únicamente sobre la diferencia entre el valor anterior y el resultante tras el cambio.
Y más recientemente, el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía consideró que el cambio de uso no estaba sujeto al impuesto por carecer de contenido económico directo.
El nuevo criterio de Tributos no aclara esta última incógnita. Reconoce que el impuesto es aplicable cuando el valor catastral sube, pero no especifica si la base imponible debe abarcar toda la valoración del inmueble o únicamente el incremento generado.
Este vacío deja un margen de inseguridad jurídica que previsiblemente terminará en nuevos litigios.
El papel de las comunidades autónomas y la carga fiscal asociada
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados está cedido a las comunidades autónomas, que pueden fijar su propio tipo. Cuando no lo hacen, se aplica automáticamente el estatal del 0,5%.
Esto significa que un cambio de uso en un inmueble con valor catastral elevado puede suponer una carga impositiva considerable, especialmente si finalmente se exigiera tributar por el valor íntegro y no solo por la diferencia.
Pero el impacto fiscal no se limita al impuesto en cuestión. El incremento del valor catastral repercute de forma directa en otros tributos recurrentes. Entre ellos, el IBI, que se calcula precisamente sobre esa referencia; la plusvalía municipal, cuyo importe depende de la reevaluación catastral; la imputación de rentas en el IRPF para inmuebles no habituales; e incluso tasas municipales, como la de recogida de residuos, que ya muchos ayuntamientos vinculan a esta valoración.
Esta acumulación de tributos puede reducir significativamente la rentabilidad esperada por aquellos propietarios que opten por la explotación turística, especialmente en zonas donde la demanda es muy intensa y los valores catastrales ya se encuentran en niveles elevados.
Un escenario más exigente para el alquiler turístico
El marco fiscal más reciente confirma una estrategia clara de las administraciones: elevar el control sobre los inmuebles destinados a alquiler turístico y evitar tratamientos fiscales más favorables respecto a la vivienda tradicional.
La tributación por el cambio de uso, condicionada al valor catastral, introduce un elemento adicional de freno en un sector ya tensionado por limitaciones urbanísticas, restricciones de licencias y exigencias administrativas crecientes.
De cara a los próximos meses, es previsible que los propietarios estudien con mayor detalle no solo la rentabilidad operativa del alquiler turístico, sino también el efecto acumulado que un cambio de uso puede tener en su carga tributaria anual.
La clave estará en determinar si ese incremento del valor catastral compensa realmente los ingresos potenciales de la actividad turística, especialmente en mercados donde los precios por noche comienzan a estabilizarse o incluso a retroceder.
Ver 0 comentarios