Javier Ruiz
El mercado del alquiler afronta uno de los mayores giros regulatorios de los últimos años: las rentas dejarán de actualizarse con el IPC y pasarán a depender del nuevo Índice de Vivienda, un indicador creado por el Gobierno para moderar las subidas tras la ola inflacionista de la última década.
Sin embargo, los cálculos muestran un efecto inesperado: la actualización puede encarecer los contratos antiguos en hasta 4.600 euros al año, especialmente en ciudades donde los precios han escalado a máximos históricos, según han publicado distintos medios de prensa.
Adiós al IPC
El cambio afectará a todos los inquilinos con contrato en vigor, no solo a los nuevos. Y llega en un contexto especialmente complejo: según Idealista, el alquiler subió un 11,5 % en 2024 y en 2025 el precio medio nacional ronda ya los 14,6 €/m².
En la práctica, para toda España, eso sitúa un piso de unos 80 m² en torno a 1.095 €/mes, según Fotocasa: cifras que pueden duplicarse o triplicarse en grandes ciudades. En este escenario, los contratos firmados en una horquilla de 5 a 10 años se han ido desalineando con el mercado, y la nueva revisión puede acelerar una subida que estaba detenida desde hace tiempo.
A partir de enero de 2026, las actualizaciones de los alquileres dejarán de guiarse por el IPC. En su lugar se aplicará el Índice de Vivienda, definido por el INE en su documento técnico sobre actualización de arrendamientos. El índice combina la evolución de las nuevas contrataciones, el coste real de acceso y la tensión en los mercados locales.
El Gobierno defiende que es un indicador más estable y evita subidas excesivas vinculadas a picos del IPC. Sin embargo, como punto de partida ya se observan cifras superiores al IPC de 2025, lo que puede traducirse en revisiones más intensas de lo que muchos inquilinos anticipaban.
Los contratos antiguos son los más afectados
El grueso del impacto se concentra en los contratos de larga duración. Muchas rentas firmadas entre 2015 y 2020 se encuentran hoy entre 750 y 800 euros en ciudades donde el mercado ya se sitúa en 1.050–1.150 euros.
Esta brecha, que había quedado congelada, puede corregirse parcialmente en una sola revisión debido al Índice de Referencia de Arrendamiento.
Un ejemplo realista sería un contrato firmado en 2017 por 780 €/mes, cuyo precio de mercado hoy asciende a 1.095 euros, suponiendo una diferencia de 315 euros/mes. Esto supone que, si el nuevo índice no corrige una parte de este desfase, la actualización puede suponer incrementos de 2.000 a 3.500 euros anuales en este caso.
Las ciudades absorberán el mayor salto
La revisión no afectará por igual a todas las ciudades. Las zonas más tensionadas, como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Mallorca, muestran subidas interanuales del 10–12 %, precios que superan los 18 €/m² en algunos barrios, fuerte escasez de oferta y una brecha amplia entre rentas antiguas y nuevas.
Idealista señala que el alquiler en España volvió a rozar máximos históricos en 2025 (14,6 €/m²) y el informe anual que publica anualmente Fotocasa lleva varios ejercicios confirmando esa tensión estructural: si un contrato antiguo se firmó cuando el precio rondaba los 9–10 €/m² en determinadas zonas, la nueva actualización puede ser especialmente pronunciada.
Así, no son pocas las voces que se plantean si la nueva reforma puede tensionar todavía más el mercado, pese a que la medida nació con el objetivo de moderar las subidas tras la inflación de 2022–2023.
Por descontado, hay riesgos: incentiva a los propietarios a actualizar al máximo legal, puede aumentar la rotación en zonas donde los inquilinos no puedan asumir el incremento, desplaza la demanda hacia barrios periféricos y aumenta la desigualdad territorial entre zonas tensionadas y ciudades medias, como principales contras de la reforma.
Qué opciones tienen inquilinos y propietarios
Si bien la actualización será automática, la ley no impide negociar subidas escalonadas, firmar un contrato renovado con nuevas condiciones, aplicar excepciones por vulnerabilidad o pactar revisiones ligadas a mejoras del inmueble.
Para los propietarios, el nuevo índice puede ser una forma de recuperar renta perdida, pero para los inquilinos cuesta ver las ventajas: en los alquileres de larga duración, 2026 será un año de ajuste difícil.
En conclusión, la llegada del Índice de Vivienda marca una nueva etapa en el mercado del alquiler. Tras años de incrementos, la reforma todavía puede generar subidas significativas en los contratos más antiguos, aunque la teoría del Gobierno afirma que “ajustará” mejor los precios y aumentará la oferta, como defiende el Ejecutivo. La otra cara de la moneda es que puede agravar la expulsión en las grandes ciudades.
Lo único que tenemos claro es que, por primera vez, miles de contratos se actualizarán con un mecanismo directamente vinculado al precio de mercado.
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