Javier Ruiz
Un año después de la DANA valenciana en octubre de 2024, el mercado inmobiliario de las zonas afectadas muestra una evolución tan sorprendente como contraintuitiva: lejos de desplomarse, los precios de compra han subido de media un 16,8 % y, en algunas localidades, llegan a verse incrementos que alcanzan el 35 %, según un estudio de Gloval Analytics recogido por El País.
El análisis abarca 102 municipios afectados por la DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos), que dejó miles de viviendas dañadas y pérdidas millonarias. Sin embargo, la catástrofe no ha frenado la demanda: en esos municipios, el precio medio del metro cuadrado se sitúa ya en 1.585 euros, frente a los 1.725 €/m² de las zonas no afectadas y los 2.060 €/m² de la media provincial.
Menos oferta, más presión inmobiliaria
En estos momentos, la oferta de viviendas a la venta ha caído un 22 %. La razón principal es que muchas propiedades siguen en reparación o han sido retiradas del mercado; a su vez, los alquileres se han encarecido un 5,7 % de media, con picos del 20 % en algunos municipios.
El aumento de precios no se explica por una burbuja especulativa, sino por un fenómeno de oferta muy reducida y demanda concentrada. La reconstrucción, impulsada por más de 16.600 millones de euros en ayudas públicas, ha dinamizado la economía local y ha atraído a compradores que buscan oportunidades en municipios más asequibles o rehabilitados, pero no ha podido frenar las dinámicas de mercado propiciadas por la escasez de oferta.
Además, parte de la demanda se ha desplazado desde Valencia capital y su área metropolitana hacia zonas interiores con precios más bajos. El resultado es una presión al alza sobre las viviendas situadas en zonas menos expuestas, especialmente en áreas elevadas o alejadas de cauces fluviales.
Como explica el informe, "las mayores subidas se producen en las zonas menos afectadas por las inundaciones dentro de los propios municipios", lo que sugiere que el mercado está premiando las ubicaciones percibidas como más seguras.
El riesgo climático, invisibilizado
Pese a lo ocurrido, el riesgo climático aún no se refleja en los precios. El estudio de Gloval muestra que la percepción de vulnerabilidad ante inundaciones no ha disuadido a los compradores; ni tan siquiera el aumento de primas de seguros ni los costes de reparación han frenado las operaciones.
Este comportamiento contrasta con lo que ya ocurre en otros países, como Estados Unidos o Países Bajos, donde los bancos y aseguradoras empiezan a penalizar financieramente la compra en zonas inundables.
En España, ese ajuste apenas ha comenzado, lo que plantea una pregunta de fondo: ¿hasta cuándo el riesgo climático seguirá sin "cotizar" en el mercado de la vivienda?
De igual modo, el repunte de precios, unido a la caída de la oferta, dificulta aún más el acceso a la vivienda para familias jóvenes y rentas medias. Muchas localidades que antes ofrecían precios razonables se han encarecido tras la DANA, consolidando desigualdades entre zonas seguras y zonas expuestas.
Algunas inmobiliarias detectan ya un efecto desplazamiento: compradores que, buscando evitar futuras inundaciones, se mueven a barrios o municipios más altos, lo que a su vez encarece esos entornos. Si la tendencia continúa, podría generarse una geografía de la vivienda climática", donde la seguridad se pague como un valor añadido, aunque la percepción de esta vulnerabilidad no se especifique en las operaciones.
Fiscalidad y escasez estructural
El fenómeno valenciano no es una excepción. A nivel nacional, los expertos advierten de que la carga fiscal y la falta de oferta están frenando el acceso a la vivienda, incluso en zonas sin impacto climático directo.
Según recogía El Economista, los impuestos ligados a la compra —como el ITP o el IVA en obra nueva— suponen ya una barrera significativa para los compradores en un mercado con escasez de suelo y de promociones.
Este peligroso cóctel —menos oferta, más presión fiscal y demanda persistente— está generando un escenario donde cualquier shock local, como una DANA o una crisis de suministros, amplifica los desequilibrios existentes. Lo que está ocurriendo ahora en la Comunidad Valenciana puede anticipar lo que se extienda a otros territorios si no se abordan las causas estructurales del encarecimiento.
Vulnerabilidad nacional
En nuestro país, el riesgo de inundaciones ya es una realidad para el mercado de la vivienda: un estudio de ST Tasación (Mapa de riesgos del parque de viviendas en España 2024) concluye que cerca de un 9 % de las viviendas está situada en zonas vulnerables al riesgo fluvial.
Esta cifra demuestra que fenómenos como la DANA de octubre de 2024 no son casos aislados, sino síntomas de un riesgo más amplio que puede terminar influyendo en la valoración inmobiliaria. La AEMET y el Observatorio de Sostenibilidad han apuntado a conclusiones similares en los últimos años.
La tragedia natural se ha transformado, en el corto plazo, en un motor inesperado del mercado inmobiliario local. La combinación de ayudas públicas, reconstrucción, reducción de la oferta y desplazamiento de la demanda ha generado un escenario donde la vivienda vale más precisamente allí donde el clima golpeó más fuerte: aunque no exactamente en los puntos concretos que sufrieron el desastre, sino en los que resistieron.
Más allá de los precios, las DANAs y otros fenómenos meteorológicos extremos son (y serán) cada vez más frecuentes; si el mercado sigue ignorando el riesgo climático, la próxima catástrofe podría volver a inflar los precios. Por ahora, si hay algo evidente, es que las soluciones institucionales han sido insuficientes y han ignorado cuestiones fundamentales. Los hechos hablan por sí solos.
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