El mercado de la vivienda se estabiliza, o no

Enrique Brito 3 de abril de 2008 6 comentarios

casita Para el sector inmobiliario los precios de la vivienda se mantendrán ligeramente en torno al IPC durante el año 2008. La principal causa es el parón en la especulación del suelo. Al menos, esto es lo que refleja el informe “Tendencias de Precios de Mercado 2008” que ha elaborado la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Este infome se realizó encuestando a 2.000 alumnos de la mencionada cátedra.

El citado informe cifra la subida de precios en un 1,92% respecto al 2007. Los datos desglosados dicen que en el caso de la construcción libre se mantendrán los precios, según la mayoría de los encuestados, con casi igual cantidad de expertos que piensan que o subirán según el IPC o que incluso bajarán. Para aclararnos: el 43% opina que se mantendrán, el 25% que subirán con el IPC y el 20% dicen que podrían bajar. En vivienda protegida, los consultados pronostican un crecimiento en torno al IPC y, por contra, en segunda residencia, habrá descenso de precios.

En el sector terciario para oficinas, centros comerciales y de ocio la opinión es más diversa. A partes casi iguales hay quines piensan que subirá con el IPC (el 33%), incluso por encima del IPC (entre un 20% y un 30%) o que se mantendrán (entre un 20% y un 30%, respectivamente).

Otro factor importante que revela este estudio es el elevado stock de viviendas sin vender, casi 500.000 a finales del primer trimestre. Respecto al suelo, un 34% de los encuestados piensan que bajará de precio durante este año.

El mercado de la construcción también está condicionado por los costes de construcción, en los que la tendencia mayoritaria se decanta por una ligera subida en torno al IPC.

Como conclusión del informe, el momento actual se considera de estabilidad y para comprar, el que pueda hacerlo. Recuerda el buen estado de la economia española, según su criterio, en el que sólo el 50% de los 24 millones de viviendas de España están hipotecadas.

Hasta aquí lo que dice el informe. Ahora voy a dar mis impresiones.

El informe está hecho desde dentro del propio sector y publicado en un medio del sector, lo que hace pensar en que no se quiere lanzar la alarma sino todo lo contrario, tranquilizar tanto a propios como a extraños.

La conclusion del estudio no cuadra en absoluto con lo que está pasando: desde las pasadas elecciones de Marzo ya van 9 constructoras que suspenden pagos e inmobiliarias con problemas y esto no ha hecho nada más que empezar. A mi entender, todo estaba sustentado artificialmente por la constante subida de precios. El que ahora ya no suban tanto los precios y que, efectivamente, lo hagan sólo conforme al IPC, no implica estabilidad sino que conlleva la caida en cadena de todo el sistema.

Si añadimos la subida de la inflación y la de los tipos de interés, el panorama pinta mal. Como el propio informe refleja, una de cada dos viviendas está hipotecada. Para mi eso no refleja el buen estado de la economía española. Esta situación es el reflejo de nuestra inveterada costumbre de “mejor comprar que alquilar, que me cuesta lo mismo pero por lo menos es mio”. Este paradigma nos ha hecho pasar muchos años en el filo de la navaja, ayudados por la bonanza económica de unos tipos a la baja y de una inflación contenida.

La situación es que ahora va a haber mucha gente que no pueda pagar sus hipotecas. Hipotecas sobrevaloradas en origen sobre unas viviendas que ahora empiezan a valer menos. Por tanto, no sólo va a aumentar la morosidad, sino que el nivel de riesgo asumido por las entidades de crédito va a aumentar, con el riesgo que eso conlleva.

Por tanto, pretender que el mercado de la vivienda se estabiliza cuando está en pleno cambio (a peor) es un eufemismo que no hace honor a la realidad.

Fuente | CIC Centro Informativo de la Construcción. Marzo 2008

Comentarios

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alfredo garcia |

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Exacto la caida de los especuladores ha sido lo que más provoca la caida de los precios y no la irresponsable liberalización del suelo propuesta por el PP que hubiera permitido que se urbanizase en cualquier sitio (cualquier payaso se hubiera construido su casita a 20 metros de la costa o encima de unas ruinas romanas y eso no es plan).

Menos mal que eso no prosperó porque seguro que cualquier inmigrante recién bajado del avión hubiera cogido una hipoteca al igual que los turistas de Haway recogen el collarcito de flores y tendríamos el problema de insolvencias multiplicado por tres (me gustaría saber cuantos pillarán el avión de vuelta para evitar pagar los intereses cuando se queden sin curro). Puedo parecer xenófobo pero mucho me temo que se van a dar muchos casos de esos cuando muchos se queden en el paro con DEUDAS (qué palabra tan desusada estos días enmascarada por otras como hipoteca etc) inasumibles para sus economías de las que no van a poder escapar ni los españoles. Qué a ver si nos enteramos, la hipoteca es una deuda, no un contrato de propiedad y las deudas hay que pagarlas o escaquearse.

3 abr 2008 01:07
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nacho |

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El PP proponia liberar el suelo y mantener zonas protegidas como costas o ruinas romanas, como tu dices. Se trataba de que se pudiera construir donde se quisiese excepto en ciertas zonas, no como ocurre ahora que no se puede construir en ningún sitio excepto en algunas zonas. Lo cual da lugar a la subida de los precios por ser un bien escasísimo y a que sea la forma de financiarse de los ayuntamientos sobretodo de pequeñas poblaciones. Liberar el suelo en general pero manteniendo zonas protegidas es, por lo menos, una alternativa interesante.

Aunque no me gusta el tono de tu comentario, sí que estoy de acuerdo en que la hipoteca es una deuda y cómo tal existe un gran peligro. Creo que la clave está en una frase del artículo que dice que hemos "pasado muchos años al filo de la navaja", tanto empresas como particulares están quebrando por que estaban en deuda. Ya escribí sobre este tema en El peligro de la deuda. Un saludo.

3 abr 2008 09:13
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Enrique |

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Sinceramente, yo no he querido enfocarlo desde un punto de vista político por dos razones: por no lanzar una polémica y porque el informe del que he tomado esos datos no citaba nada de políticas de suelo.

Es evidente que la política de suelo tiene que ver mucho con esto, pero, por encima de todo está lo que cito de tener todos el ansia de posser la vivienda.

Esto es lo que realmente encendió la mecha de la escalada de precios. Recordemos que con la bajada de tipos lo que hicieron las constructoras fue absorberla para su propio beneficio porque los compradores podían asumir más deuda.

En ese escenario de continua alza, hipotecarse era una inversión porque el bien subía de precio por encima del coste de la hipoteca, que tendía a la baja con los tipos de interés.

Ahora las tendencias son inversas: se estabiliza o baja el precio del bien, pero la deuda contraída aumenta con la subida de tipos de interés.

Lo malo en este escenario es la picaresca española. Ahora mismo estamos viendo que los precios de los alquileres están subiendo para aprovecharse de lo que el Gobierno da a los jóvenes en alquiler.

Nos queda un resto del 2008 agitado y, espero, en 2009 el panorama estará realmente estabilizado.

3 abr 2008 09:46
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nacho |

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He oido, de parte de asociaciones de alquiler que alquilar sale más barato que comprar y que con la diferencia podrias invertir en productos mas rentables que la vivienda, me parecio muy interesante en referencia a lo que mencionas del "ansia por comprar vivienda", algún día podríais comparar las dos opciones, no? Sólo una idea.

3 abr 2008 11:09
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Enrique |

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Gracias por el dato, Nacho. Tomo nota para hacer "los deberes".

3 abr 2008 11:29
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6

Enrique |

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No parece que este informe cuadre con este experto. Veremos a ver quién lleva razón.

3 abr 2008 18:33
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