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Guillermo Valcárcel, "el negocio de las promotoras no es hacer viviendas sino especular con el suelo"

Guillermo Valcárcel, "el negocio de las promotoras no es hacer viviendas sino especular con el suelo"
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Hemos entrevistado a Guillermo Valcárcel, autor del libro: La ola que arrasó España. Ascenso y caída de la cultura del ladrillo, publicado por RBA. En este libro se narra la visión del negocio de la construcción desde dentro, con su experiencia dirigiendo obras. Pero también se one en contexto el entorno macroeconómico en el que estaba la situación económica de España y el significado que la construcción llegó a tener en España en el apogeo de la burbuja inmobiliaria.

De la lectura uno siente que el negocio de construcción se mueve en un mundo no demasiado legal, dónde la construcción es un negocio que tal como estaba planteado no podía ajustarse a la normativa.

Cuando confluyen tanto poder y dinero en un sector, es difícil que acepte ajustarse a la legalidad. No creo que sea endémico del mundo de la construcción sino de los intereses que se movían alrededor. Supongo que otros sectores con lobby tan poderosos como las farmacéuticas tienden a comportamientos similares; esa es la continua pelea del Estado contra los oligopolios. En nuestro caso, los oligopolios inmobiliarios ganaron la batalla.

Un detalle muy detallado es la complejidad de una obra de construir un bloque de edificios. ¿Se tiene la perspectiva desde fuera del trabajo que requiere?

Si recuerdo lo que sabía yo mismo antes de entrar en la obra, es evidente que no: Es un trabajo monstruoso que además debe contar con una precisión milimétrica. Se deben calcular desde los miles de metros cúbicos de hormigón a los centímetros que mide cada peldaño. Se trata de coordinar 50 o 60 oficios diferentes en un plazo determinado y con un fin único. Es realmente complejo, y muy vivo.

En el libro mezclas una visión desde arriba (el entrono macroeconómico y legal) y desde abajo (el día a día en un proyecto de construcción). ¿Había consciencia desde abajo de que lo que hacías venía condicionado por el entorno o simplemente habíais encontrado el dorado?

Me temo que los obreros, los técnicos, los que trabajábamos por un sueldo, no encontramos ningún Dorado, más bien la carga de trabajo se multiplicaba cada año y las entregas eran cada vez más acuciantes. Los que compraban y vendían terrenos y los políticos a los que pagaban, los que realmente vivían el Dorado, no veían más allá del dinero que estaban ganando, y nosotros no veíamos más allá de la siguiente entrega, que siempre estaba demasiado cerca.

una cuarta parte de la economía del país dependía de esas dos áreas y más específicamente, de la construcción en esas dos áreas, lo que significa un suicidio económico.

Es interesante que comentes la dependencia de Madrid que tenía la economía de Castilla La Mancha, con muchos trabajadores provenientes de esta región edificando en Madrid. El 70% del mercado inmobiliario se centraba en Madrid y la costa, y a su vez esto significaba un 18% del PIB de manera directa, sin contar las fábricas (aluminio, madera) dependientes del sector. Esto significa que una cuarta parte de la economía del país dependía de esas dos áreas y más específicamente, de la construcción en esas dos áreas, lo que significa un suicidio económico. Se convirtió a los núcleos de interior en dependientes de esos mercados, y cuando llegó la crisis, fueron los primeros en caer.

Resulta curioso la crítica a los modelos de construcción de adosados, cuando estuviste construyéndolos. Tu opinión sobre los mismos, ¿era la que tienes ahora o la cambiaste? Siempre fue la misma: se trata de un despilfarro energético, económico y ecológico, y un modelo de disgregación social, instaurado en USA y que allí mismo fue puesto en entredicho tras la crisis de 1973. Me parece terrible importar un sistema caducado con 30 años de retraso.

Comentas que la construcción es una actividad muy artesanal, de modo que pudo absorber el paro procedente de otros sectores. Pero por otro lado cada vez hay más innovación en técnicas de construcción y prefabricados que reducen la mano de obra necesaria. ¿porqué crees que no se pusieron en práctica en el boom constructor cuando la mano de obra era cara?

Se utilizan muchos prefabricados: carpinterías, instalaciones… pero el volumen y complejidad de un edificio hacen imposible tomarlo como una fabricación en cadena: no se trata de un producto sino de la unión de cientos de productos. Los elementos prefabricados que he visto probar para paredes, solados… no ofrecen las cualidades del material tradicional. No sé si se acabarán imponiendo, por ahora no los veo competitivos, sobre todo a nivel técnico.

Casi todas las grandes constructoras eran nacionales, dado lo jugoso que parecía ser el mercado español en esa época ¿porqué piensas que las internacionales no se lanzaron a construir en España?

Nuestras constructoras son el gran baluarte del sector. Al contrario que las promotoras, que solían ser empresas familiares, se encuentran a primer nivel internacional, así que ya las teníamos en casa. Pero no entraron más por una cuestión de interés. En contra de lo que se suele pensar, el negocio de las promotoras no es hacer viviendas sino especular con el suelo, y el de las constructoras, la obra civil del Estado. Tanto unas como otras construían viviendas por una cuestión publicitaria, el negocio lo habían hecho mucho antes de poner el primer ladrillo.

el negocio de las promotoras no es hacer viviendas sino especular con el suelo, y el de las constructoras, la obra civil del Estado.

En cambio, cuando empezaba a agotarse en España, pensabais que vuestro futuro estaba fuera. Polonia, Bulgaria, Brasil o Marruecos parecían ser vuestra escapatoria. ¿Hay muchos españoles por el mundo construyendo o al final se quedó en nada?

La salida de las constructoras, ya desde el 2000, fue comprar constructoras locales en Europa del Este y América, y las promotoras las imitaron 5 años más tarde, comprando sobre todo terrenos, así que no fue un movimiento tanto de personal como de capital. A las primeras les fue bien, como casi todas sus jugadas, y las segundas se vinieron abajo con nuestra crisis arrastrando parte de los mercados locales que habían comprado, así que no creo que guarden muy buen recuerdo de nosotros por allí.

Finalmente, ¿podrías darnos una predicción sobre el futuro del mercado inmobiliario español?

Éste es el tipo de oportunidad perfecta para equivocarse, pero vamos allá: Creo que en producción ya tocamos fondo, una entrega por debajo de 100.000 viviendas anuales para España es demasiado exigua; para la caída de precios creo que aún queda recorrido, la banca sigue tapando parte del agujero y puede que lo sigan haciendo hasta que los arrastre, es el camino que llevan desde 2007.

Te agradecemos, Guillermo, el tiempo dedicado a responder esta entrevista.

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