El control de precios de alquileres de Estocolmo, muy estricto, hace que el mercado colapse por otro sitio: de donde no hay no se puede sacar

El control de precios de alquileres de Estocolmo, muy estricto, hace que el mercado colapse por otro sitio: de donde no hay no se puede sacar
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El debate sobre el control de los precios de alquiler en España lleva mucho tiempo sobre la mesa y parece que va a entrar en vigor en la futura Ley Estatal de la Vivienda. Independientemente de que algunas ciudades la apliquen o no, debido al margen de maniobra que tienen las CCAA y los ayuntamientos, lo cierto es que hay muchos ejemplos que indican que el control de precios no es una solución efectiva para solucionar los problemas que tenemos.

Muchos países y ciudades tienen un control de precios de alquiler, algunos incluso en países abiertamente capitalistas como EEUU o Alemania. Y sin embargo las consecuencias de dichas leyes son siempre insatisfactorias.

El caso de Suecia y Estocolmo

El caso de Suecia es el caso más extremo de toda la OCDE. El mercado de la vivienda está completamente intervenido y los precios se fijan en función de unos parámetros pre-establecidos. El sistema es realmente complejo, pero lo cierto es que los precios son asequibles para la mayor parte de la población.

Sin embargo tener unos precios asequibles y una demanda mayor a la oferta tiene una consecuencia: el sistema colapsa por otro sitio. En este caso, los tiempos de espera. La media de tiempos de espera en Estocolmo para lograr una vivienda de alquiler es de 8-10 años. Y no es raro esperar más si se quiere elegir zona.

Si la demanda supera a la oferta, tiene que haber una válvula de escape

El problema de los mercados de alquiler con los precios tensionados surgen cuando hay más demanda que oferta. Entonces los precios suben. Si se limitan los precios entonces deja de haber incentivos para los propietarios y empieza a haber escasez y surgen los problemas.

En un mercado de precios ultra-regulado y con sistemas de espera bien establecidos como en Estocolmo se puede ver claramente la consecuencia: esperas muy largas que no permiten planificar bien la vida. De hecho este tiempo de espera de 8-10 años hace que mucha gente tenga que estar este tiempo cambiando de vivienda cada pocos meses en subalquileres ilegales hasta que por fin logran un sitio donde vivir, que no suele ser en una zona deseada.

Por tanto, de donde no hay no se puede sacar. Si hay más demanda que oferta los precios tienden a subir, y si se limita esta subida de precios entonces el sistema colapsa por otro lado. Entonces, ¿cuál es la solución?

Ante problemas de oferta la solución es crear más oferta

Efectivamente la solución ideal para esta descompensación entre oferta y demanda es que haya más oferta. Esto se puede lograr de dos formas: por un lado logrando que las viviendas que puedan estar vacías acaben en el mercado de alquiler. Para lograr esto hay que usar dos estrategias, la del palo y la zanahoria: hay que dar incentivos a los propietarios y hay que castigar a los que las mantengan así.

En el sistema español existen los incentivos, fiscalmente está muy bien tratado tener una vivienda de alquiler. Estaría mejor si hubiera más protección a los propietarios: desahucios más rápidos para quitar el miedo (esto la ley lo contempla pero el colapso de la justicia lo impide); más posibilidades de recuperar la vivienda en caso de necesidad. Pero realmente hay poco que hacer en este lado, excepto en el tema de la justicia.

Sobre la estrategia "palo", la nueva Ley de Vivienda contempla mayores impuestos por tener viviendas vacías, con un recargo del 150% del IBI. Por tanto poco más se puede hacer aquí.

Sin embargo el número de viviendas vacías, a pesar de la mitología urbana sobre este asunto, es escaso. Sí que existen, pero suelen estar en lugares poco atractivos para vivir o con necesidades de reformar. En las grandes capitales, que es donde más tensionado está el mercado del alquiler, no hay mucha vivienda vacía.

La segunda forma de aumentar la oferta es mediante la construcción de viviendas. Esto ya está sucediendo: el mercado, cuando hace atractivo algo, atrae la inversión. En las grandes ciudades se están construyendo promociones exclusivamente para alquiler, además de los particulares y empresas que están comprando vivienda para dedicarla al arrendamiento.

Sin embargo existen problemas logísticos: el ritmo de construcción es bajo para el aumento de la demanda. No hay más que ver que la subida de la población de la Comunidad de Madrid desde 2017 hasta ahora ha aumentado en 300.000 personas y los grandes planes urbanísticos para los próximos años crearán 150.000 viviendas.

Por tanto el problema de los alquileres caros tiene difícil solución. Hay que seguir construyendo e incentivando la puesta a disposición de viviendas de alquiler, pero una cierta tensión siempre va a haber. Intentar controlar los precios en zonas tensionadas no va a resolver el problema, solo crear otros distintos.

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