El Supremo cambia las reglas. Avala que los ayuntamientos denieguen licencias para convertir locales en viviendas si no las firma un arquitecto

Si pensabas que convertir ese local comercial del barrio en un piso de alquiler era cuestión de llenar un formulario, el Tribunal Supremo acaba de poner un muro. La Sala Tercera ha dictado la sentencia nº 700/2026, de 4 de junio, y el mensaje es claro: el cambio de uso de comercial a residencial no es una intervención menor cuando afecta al uso característico del edificio. La resolución establece que, en el caso analizado, el proyecto debía ser redactado por un arquitecto, pero no supone una prohibición general de convertir locales en viviendas.

¿Qué ha pasado exactamente?

El alto tribunal se ha pronunciado sobre un recurso planteado contra la negativa municipal a aceptar el proyecto presentado para cambiar el uso de un inmueble. La cuestión no era baladí: un propietario quería transformar un local comercial en vivienda, y el Ayuntamiento de Alhaurín el Grande rechazó que el proyecto estuviera firmado por un arquitecto técnico. El Supremo ha dado la razón al consistorio y considera que, en este supuesto, pasar de uso comercial a residencial afecta a la configuración arquitectónica del edificio y a las exigencias técnicas de habitabilidad, seguridad y funcionalidad. La Ley de Ordenación de la Edificación incluye entre las intervenciones sobre edificios existentes aquellas que tengan por objeto cambiar sus usos característicos.

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Un telón de fondo que expliquemos.

Llevamos años asistiendo a una transformación de determinados espacios comerciales en viviendas, especialmente allí donde existe demanda residencial y escasez de oferta. El cambio de uso, sin embargo, requiere comprobar previamente su viabilidad urbanística y cumplir los requisitos de habitabilidad que establezca cada municipio, como explica Idealista en su guía sobre la reconversión de locales. Y aquí está la clave: no todos los cambios de uso son iguales ante la ley. La sentencia 700/2026 se refiere específicamente a edificios cuyo uso característico es comercial o industrial, mientras que los aparejadores sostienen que su doctrina no debe extenderse automáticamente a los locales situados dentro de edificios de uso residencial.

¿Por qué importa esto ahora?

La respuesta tiene nombre propio: crisis habitacional. En un contexto de dificultades para acceder a una vivienda, convertir locales en viviendas se ha consolidado como una alternativa para ampliar la oferta en determinadas zonas, aunque siempre condicionada a la normativa urbanística y a las condiciones de habitabilidad. El problema es que estos cambios requieren proyectos, permisos y actuaciones técnicas y, tras esta sentencia, en determinados edificios el proyecto deberá estar firmado por un arquitecto. La propia resolución recuerda que la LOE considera intervención sobre edificios existentes aquella que tenga por objeto cambiar sus usos característicos.

Las consecuencias prácticas son de calar.

Primero, porque la exigencia de un arquitecto puede añadir costes profesionales a determinadas operaciones de cambio de uso, aunque el importe dependerá de cada proyecto y de las obras necesarias. Segundo, porque el cambio de uso sigue dependiendo de la normativa urbanística de cada municipio: no todos los locales pueden convertirse en viviendas y es necesario comprobar que el uso residencial esté permitido y que el inmueble pueda cumplir las condiciones exigidas. Y tercero (y fundamental), porque deja una pregunta incómoda: si queremos aprovechar estos espacios para generar vivienda, ¿qué requisitos tendrán que cumplir los propietarios para poder hacerlo?

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El conflicto de fondo, deslizado.

Lo que realmente aborda esta sentencia es una cuestión mucho más concreta: quién puede redactar y firmar el proyecto cuando el cambio de uso afecta al uso característico de un edificio comercial o industrial. El Supremo considera que, en el supuesto analizado, la intervención entra en el ámbito de la Ley de Ordenación de la Edificación y corresponde a un arquitecto. Pero el fallo no establece una prohibición general para convertir locales en viviendas ni resuelve todos los supuestos posibles. De hecho, los arquitectos técnicos defienden que la doctrina no puede aplicarse automáticamente a los locales situados en edificios cuyo uso característico ya es residencial.

De momento, lo que está claro es que los propietarios de determinados locales que quieran convertirlos en viviendas tendrán que prestar especial atención al técnico que redacte el proyecto. La sentencia 700/2026 no elimina la posibilidad de realizar estos cambios, pero sí fija un criterio relevante para los edificios de uso comercial o industrial. Y en un país donde la vivienda sigue siendo una de las grandes preocupaciones, cualquier decisión que afecte a la posibilidad de transformar espacios existentes en viviendas seguirá generando debate.

Imagen | TBD Traveller (vía Pexels)