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¿Qué es una subrogación hipotecaria?

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Tras haber examinado el concepto de novación hipotecaria, toca mencionar el concepto de subrogación hipotecaria. La subrogación es uno de los tipos de novaciones más usados en el día a día, por lo que conviene precisar su alcance, distinguier entre los distintos supuestos.

Partamos de una definición básica del termino subrogacion: sustitución de una persona o cosa por otra. Asi, podríamos considerar que siempre y cuando cambiemos alguno de los titulares o avalistas (es más bien raro) préstamo hipotecario estaremos hablando de una subrogación personal, subjetiva. Si de lo que hablamos es de cambiar el bien hipotecado, estaríamos ante una subrogación real, objetiva.

En la práctica hemos de centrarnos en las primeras, ya que las segundas son muy escasas, fundamentalmente por motivos de índole fiscal, al no gozar de ningún tipo de bonificaciones o exenciones fiscales. Y si hablamos de las subrogaciones de carácter personal, conviene distinguir dos grandes grupos:

  • Las subrogaciones de deudor. Son aquellas en las que lo se cambia es el deudor. ¿Cuándo ocurre esto? Fundamentalmente en operaciones de compraventa, en las que un promotor inmobiliario o un particular venden un inmueble hipotecado, y se pacta, de común acuerdo con el acreedor (entidad financiera normalmente), que parte del pago se hace asumiendo la deuda hipotecaria del vendedor. Esto obedece a razones impositivas. Y es que por la Entidad en que nos subroguemos no pagaremos Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se trata de una mecánica muy habitual y antigua.
  • Las subrogaciones de acreedor son mas recientes. Tienen su origen en el ultimo Gobierno de Felipe González. Con el fin de estimular la competencia entre entidades bancarias, favorecer la conversión de las hipotecas fijas en variables y aprovechar el previsible descenso de los tipos de interés, el Gobierno dicto una Ley, sucesivamente reformada por los Gobiernos Aznar y Zapatero, en los que se permitía a través de un procedimiento muy marcado, cambiar de Banco nuestra hipoteca, cambiar de acreedor. El caramelo consiste en que para ello no tenemos que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad y nos ahorramos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Hay otro tipo de subrogaciones de acreedor, esta vez a iniciativa del propio acreedor, que esta claro que, aunque técnicamente lo son, no se suele hablar de ellas en dicho sentido. Me refiero a los supuestos de venta de la cartera hipotecaria de una entidad bancaria a otra, sumamente de moda en el origen de la crisis subprime.

Más información|Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios
Imagen|Xcaballe

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