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Hipotecas multidivisa: otro agujero multimillonario para la Banca Española

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Hipotecas multidivisa: otro agujero multimillonario para la Banca Española

Los bancos no levantan cabeza. Tras un octubre negro marcado por la fuga de capitales y la caída de la cotización derivada por el 'procés' catalán, noviembre llega con un gran varapalo judicial del que ya habíamos advertido en El Blog Salmón a principios de año. El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que declara la nulidad parcial de las hipotecas multidivisa.

Como ocurrió en mayo de 2015 con la sentencia relativa a las cláusulas suelo, la dictada hoy contra Barclays (ahora integrado en CaixaBank) marca la jurisprudencia a seguir en todos los procesos similares. Considera el alto tribunal español la nulidad parcial de las hipotecas multidivisa, ya que la falta de transparencia en su comercialización "ha generado un grave desequilibrio en los clientes" y asegura "va en contra de la exigencia de buena fe que se le presume a las entidades financieras".

El Tribunal Supremo declara la nulidad parcial y no total para evitar un mayor perjuicio al cliente ya que si el contrato hipotecario queda totalmente anulado los afectados tendrían que devolver en este momento la totalidad del préstamo. La nulidad parcial implica, según lo dictaminado, que la hipoteca queda redenominada a euros desde su origen y que el banco está obligado a recalcular la totalidad del préstamo y devolver las cantidades cobradas en exceso desde el momento de la subscripción del producto financiero o desde que empezó a tener efecto la cláusula anulada.

Según la asociación de afectados por los abusos bancarios, Asufin, que ha liderado esta causa desde hace años, habría unas 70.000 familias afectadas por las hipotecas multidivisa, con pérdidas medias de unos 200.000 euros.

Otros cálculos son mucho más conservadores. Hace unas semanas, el diario Cinco Días hacía una radiografía de la situación y fijaba el impacto en un máximo de 1.226 millones derivado del análisis de la hipotecas multidivisa. Estimaba Cinco Días que los bancos más activos con este producto: Bankinter, Barclays (ahora integrado en CaixaBank) y el Banco Popular (ahora propiedad de Banco Santander) acumulan un total de 50.000 créditos en moneda extranjera, y que el impacto que una sentencia como la conocida hoy podría ascender a un total de 1.600 millones de euros.

También habrá que devolver lo pagado de menos

Eso es casi la mitad del impacto de las cláusulas suelo. En cualquier caso, es difícil que la banca tenga que desembolsar toda esa cantidad. La sentencia del Tribunal Supremo hace hincapié en que declara "nula la hipoteca cuando no se haya comercializado con la transparencia suficiente". Lo que, como ha ocurrido con las cláusulas suelo, implica que cada uno de esos 70.000 afectados tendría que recurrir a los Tribunales para probar que en su caso el banco no le informó adecuadamente. Una posibilidad que muchos expertos se resisten a asumir, puesto que consideran que el perfil de los clientes a quienes se ofreció este producto era medio - alto con perfil suficiente para saber que los productos con divisas siempre generan un riesgo.

Por otro lado, recalcular toda la hipoteca no será tan beneficioso para algunos. Quienes contrataron el producto en 2007 o antes pudieron disfrutar de meses en los que no tener su hipoteca en euros implicaba pagar menos intereses que aquellas ligadas al euribor. La regularización también implicaría ajustar, en este caso al alza, los intereses de ese período.

Las hipotecas multidivisa tuvieron su momento de esplendor en España entre 2007 y 2008, cuando el euribor marcó máximos históricos y los bancos buscaron ofrecer a sus clientes más selectos alternativas de financiación más baratas. Entre ellas estaban las hipotecas multidivisa referenciadas a yenes o francos suizos y el índice IRPH, cuya nulidad también depende de una sentencia del Tribunal Supremo que se espera para las próximas semanas.

El problema es que, como ha sostenido el abogado de la defensa ante el Tribunal Supremo, los bancos comercializaron estas hipotecas incluso cuando los mercados financieros ya trabajaban con las expectativas, publicadas por la agencia Bloomberg, de que tanto el yen como el franco suizo estaban en tendencia alcista. Una circunstancia, que según ha probado el Tribunal Supremo, no comunicaron a sus clientes con la transparencia adecuada.

En pocos meses, quienes suscribieron una hipoteca multidivisa no solo vieron como se multiplicaban los intereses que tenían que pagar por su préstamo,** también el principal del mismo se habría recalculado al nuevo tipo de cambio, en algunos caso hasta doblando la cantidad inicial. "**La fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado, lo que determina que, pese al pago de las cuotas de amortización periódica, el prestatario puede adeudar un capital", reconoce el juez.

Las asociaciones de defensa de los consumidores aseguran que con la sentencia conocida ayer se dota de seguridad jurídica a los afectados que quieran reclamar lo pagado demás y animan a reclamar sus derechos. Esto puede agravar todavía más la saturación actual de los juzgados encargados de este tipo de casos. Los jueces ya han dado la voz de alarma por la saturación de los juzgados ante la avalancha de casos relacionados con las cláusulas suelo.

Tjue

La justicia Europea, una vez más, marca la pauta

Y es que, lo que parecía imposible hace cinco años, ganar a una entidad bancaria ante los tribunales de justicia es cada día más fácil sobre todo gracias a la Justicia europea. Tanto la sentencia de hoy sobre las hipotecas multidivisa como la que afectó a las cláusulas suelo han llegado precedidas de una sentencia similar dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Mientras durante años en España la banca era intocable y muchos jueces ni si siquiera se planteaban que un cliente tuviera la razón a la hora de esgrimir un engaño, los letrados de Luxemburgo siempre han tenido claro que la parte débil de estos contratos eran los clientes y que la ley a aplicar era la de consumo y no otras.

En el caso de las hipotecas multidivisa ha sido un fallo del Tribunal de la Justicia de la Unión Europea (TJUE) conocido el pasado 20 de septiembre ha marcado la pauta. En él se declaraban nula unas hipotecas contratadas por una ciudadana rumana en 2007 y 2008 en francos suizos con la Banca Românească por considerarlas abusivas ya que la entidad financiera había presentado el producto con prácticas engañosas que no advertían de los riesgos potenciales.

Mucho más importante fue la sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016. En ella, la Justicia europea sentenció que las cláusulas suelo eran nulas por haberse impuesto en los contratos hipotecarios sin la información suficiente a los clientes. Esa declaración de nulidad implicaba que los afectados tenían derecho a la restitución del dinero pagado de más desde el comienzo de la hipoteca.

Con esta decisión Luxemburgo acabó con un conflicto que había enfrentado a los jueces españoles durante años. En concreto desde el 9 de mayo de 2013 cuando el Tribunal Supremo hizo una estrambótica interpretación de las normas y declaró la nulidad de las cláusulas suelo, pero solo desde el día de esa sentencia y no desde el comienzo de los contratos afectados. La decisión generó una rebeldía judicial nunca antes vista. La mitad de los jueces españoles optaron por no acatar la jurisprudencia impuesta por el alto tribunal ya que consideraban que iba en contra del espíritu de la ley que implica que cuando una cláusula se declara nula, lo es desde el momento de su imposición no desde que el juez lo decida.

Hipoteca

Impacto en la reforma de la Ley Hipotecaria

También ha sido la presión europea la que ha obligado a los legisladores españoles a incrementar la protección a los clientes en temas hipotecarios. El pasado 3 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobó la reforma de la Ley Hipotecaria que ahora está en trámite parlamentario. El principal objetivo es incrementar la protección a los consumidores, rebajar el volumen de enfrentamientos judiciales entre bancos y clientes que se han registrado en los últimos años y garantizar una seguridad jurídica. Además, se encargará de incorporar a la legislación española las normas europeas en materia hipotecaria. La espada de Damocles de una multa pende sobre el país por este motivo, ya que España lleva años de demora en la transposición de la Directiva europea que regula los derechos de los consumidores. En noviembre de 2016, Bruselas dio un ultimátum de dos meses al país para ajustarse, pero ante el caso omiso hecho por el Ejecutivo de Rajoy, el asunto llegó incluso al Tribunal de Justicia de Unión Europea, que como se ha visto con las hipotecas multidivisa tiene muy claro que la prioridad de las legislaciones debe estar en velar por los intereses de los más débiles, en estos casos los clientes de banca.

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Así está la situación actual de las hipotecas en España

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Así está la situación actual de las hipotecas en España

Recientemente, el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó su popular "Estadística de Hipotecas" con datos correspondientes pasado mes de agosto de 2017. Su lectura es bastante interesante y nos permite hacer una radiografía sobre la situación actual de las hipotecas en España.

La principal conclusión a la que podemos llegar, antes de entrar con más profundidad en la fiesta de las cifras, es que el mercado hipotecario español va para arriba: cada vez se firman hipotecas con más alegría, aunque sin excesos, señal inequívoca de que el sector va para arriba.

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Las hipotecas suben con fuerza pero es prematuro hablar de boom inmobiliario

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Las hipotecas suben con fuerza pero es prematuro hablar de boom inmobiliario

La Estadística de Hipotecas que cada mes publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) es muy interesante porque permite hacer una radiografía del mercado hipotecario español. En esta ocasión se han publicado los datos correspondientes a enero de 2017, de los que podemos extraer interesantes conclusiones.

La conclusión fundamental, que confirma las valoraciones que hicimos al analizar estadísticas anteriores, es que el mercado hipotecario sale del pozo progresivamente y mes a mes las cifras van mejorando. Esto es una buena noticia para el sector inmobiliario, inmerso en una profunda crisis durante la última década.

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Hipotecas en España: pasado, presente y futuro

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Hipotecas en España: pasado, presente y futuro

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado hoy su Estadística de Hipotecas con datos correspondientes al noviembre de 2016. Su lectura es bastante interesante puesto que nos permite hacer una radiografía del mercado hipotecario español en la actualidad, hacer comparaciones mirando por el retrovisor al pasado y establecer hipótesis sobre cómo evolucionará en el futuro.

La conclusión principal que se extrae de los datos es que la firma de hipotecas repunta poco a poco y cada vez con más fuerza, señal inequívoca de que el mercado inmobiliario va saliendo del pozo en el que se encontró inmerso durante los últimos años y se encuentra ya en plena fase de recuperación.

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Con las hipotecas tan baratas... ¿Es el momento de comprar vivienda en España?

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Que la economía cada vez se comporta de forma más imprevisible, es un hecho, y que los tiempos están cambiando es otro hecho constatable. Por tanto, no hay nada más emocionante que analizar como evoluciona la economía para poder entender que está ocurriendo, y lo que es más complicado , que dirección están tomando las cosas.

Entre todas las noticias de economía que he leído últimamente, hay un tópico en concreto que no para de llamarme la atención, teniendo en cuenta la tendencia ecuánime de informar y de explicar el fenómeno. Esto es, la evolución del mercado inmobiliario español. Sobre todo, el discurso dado por el economista Gonzalo Bernardos en el programa ¨La Sexta Noche¨ hablando de la tendencia del mercado, del incremento del precio de la vivienda, las hipotecas ¨baratas¨ a un tipo de interés fijo, la prospección alcista del sector en el medio/largo plazo, y sobre todo, que es el momento perfecto para comprar, y no alquilar.

Especial mención al comentario que hace, en el que matiza el escandaloso incremento del precio de inmuebles en determinados barrios de Barcelona o Madrid, donde dice que ¨no le extrañaría que en dos años el precio de la vivienda en estas ubicaciones se equiparase a los precios de la burbuja de antaño¨. Es decir, precios de burbuja, sin ser una burbuja inmobiliaria, o que ¨el mercado se comportará alcista en los 4 ó 5 siguientes años¨, cuando la hipoteca media ronda los 30 años, ¿qué puede pasar después de esos 4 ó 5 años?. Aún así, recomienda encarecidamente comprar inmuebles a través de hipotecas, y no alquilar. Os recomiendo ver el video adjunto.

¿Pero es realmente el momento idóneo para comprar una vivienda en España?, ¿no creen que para comprar una vivienda, más si se requiere de un hipoteca, se deberían analizar todos los riesgos asumidos y asumibles, y no quedarse solamente con el argumento ¨sesgado¨ del que te la quiere vender?.

En este artículo, me voy a limitar a hablar de los riesgos añadidos que tiene comprar una vivienda en España en los tiempos que corren, así como de sus pros y contras.

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Desahucios: los datos se vuelven menos dramáticos

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Desahucios: los datos se vuelven menos dramáticos

Los desahucios han sido uno de los grandes dramas de nuestro país en los últimos años, consecuencia inevitable de la crisis acontecida. Sin embargo, según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial, este drama va a menos y poco a poco sus cifras avanzan hacia niveles previos al estallido de la crisis económica.

En concreto, el número de ejecuciones hipotecarias en 2015 se situó en 68.135 casos, lo que supone un 15,6 % menos que el año anterior. No en vano, estamos ante la cifra más baja desde 2008, año en que se produjeron 58.686 ejecuciones.

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La firma de hipotecas repunta en noviembre

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La firma de hipotecas repunta en noviembre

El Instituto Nacional de Estadística (INE) acaba de publicar su "Estadística de Hipotecas" correspondiente al pasado mes de noviembre de 2015, según la cual el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en dicho mes fue de 19.247, un 16,4 % más que en el mismo mes de 2014.

Durante el penúltimo mes del año, el importe total de las hipotecas concedidas se situó en 2.052 millones de euros, un 18,2 % más en tasa interanual pero un 4,3 % menos en relación al mes anterior. Del mismo modo, el importe medio de las hipotecas concedidas fue de 106.655 euros, un 1,5 % más que hace un año.

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La firma de hipotecas suma dieciséis meses consecutivos de ascensos

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La firma de hipotecas suma dieciséis meses consecutivos de ascensos

Según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la firma de hipotecas ha vuelto a aumentar durante el mes de septiembre del año en curso. Este incremento ha sido del 20,2 % respecto al mismo mes de 2014. En total, se contrataron 23.828 préstamos hipotecarios para la compra de vivienda este mes.

No sólo ha aumentado la cantidad de préstamos, sino también el importe medio de los mismos, que ha ascendido a 109.926 euros, un 3,4 % más que el mismo mes del año anterior. En lo que va de 2015 el ascenso del importe medio de las hipotecas es del 3,2 %.

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El euríbor sigue buscando suelo

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El euríbor sigue buscando suelo

Los hipotecados están de enhorabuena. El euríbor, indicador al que se referencian la gran mayoría de las hipotecas en nuestros país, sigue buscando suelo y el pasado mes de octubre marcó un nuevo mínimo histórico, al situarse en el 0,128 %, desde el 0,154 % del mes anterior, según informa el Banco de España.

Si tomamos como referencia los doce últimos meses, el euríbor ha registrado una significativa caída de 0,21 puntos, consecuencia de los bajos tipos de interés en la zona euro. De continuar esta tendencia, habría que empezar a plantearse qué ocurriría si este indicador alcanzase valores negativos. ¿Bancos devolviendo dinero a sus clientes? No podemos descartar ese escenario.

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La firma de hipotecas sigue subiendo, ¿es significativo?

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La firma de hipotecas sigue subiendo, ¿es significativo?

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado hoy su Estadística de Hipotecas correspondiente al mes de agosto de este mismo año. Según esta, el número de hipotecas constituidas cobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad aumentó un 25,8 % en tasa interanual, hasta las 19.272 operaciones.

Con agosto ya son quince meses consecutivos de subidas en términos interanuales, si bien en tasa mensual la firma de nuevas hipotecas sobre vivienda ha descendido el 11,9 %.

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