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¿Qué debemos tener en cuenta a la hora de invertir en garajes?

¿Qué debemos tener en cuenta a la hora de invertir en garajes?
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El otro día estaba leyendo El blog de Anida, la inmobiliaria de BBVA y me tope con este artículo, ¿Por qué los garajes se han convertido en una buena inversión? El caso que, tras la lectura del mismo, me he animado a compartir con vosotros qué debemos tener en cuenta a la hora de invertir en garajes.

Antes de entrar en aquellos aspectos concretos que debemos considerar, vamos repasar las razones que empujan a invertir en garajes y trasteros, para después matizar una serie de aspectos que considero vales a la hora de proteger la inversión.

¿Por qué los garajes y los trasteros son una alternativa de inversión?

El garaje tiene, en esencia, una función muy concreta, que es guardar un coche o una moto. Por tanto, es fácil deducir que habrá una serie de factores que empujaran su demanda al alza:

  • Problemas de aparcamiento en el exterior por falta de espacio físico.
  • Coste y otros tipos de limitaciones derivadas de la implantación de zonas de aparcamiento regulado.
  • Inseguridad del aparcamiento en zonas públicas o querer, sin más dotar de una especial protección a un vehículo caro.

Tal y como señalan en el blog de Anida los costes de mantenimiento son reducidos, la financiación necesaria no es elevada como en otras alternativas inmobiliarias, la regulación para su alquiler es más flexible, etc.

Sin embargo, no es oro todo lo que reluce, y conviene tener muy claro en qué garaje nos metemos, nunca mejor dicho.

Acerca de los importes de financiación

Podemos encontrar garajes baratos, muy baratos, especialmente en poblaciones de la periferia, por ejemplo en urbanizaciones en entornos dañados por la crisis. Ahora bien considerar eso como alternativa de inversión es una ilusión. Difícilmente habrá un mercado interesante de alquiler, las finanzas de las comunidades de propietarios estan dañadas e incluso en algunos casos hay problemas de seguridad.

Tal y como el propio articulo reconoce, si compramos para alquilar (la venta es sólo una alternativa a largo plazo) lo conveniente es apostar por garajes en el centro de los ciudades, zonas con alta densidad de población, con numerosos edificios antiguos sin garaje, con trabajadores que vienen de la periferia y necesitan un lugar donde dejar su vehículo, etc.

Mi experiencia al respecto es que esas zonas no son baratas, y mas de una vez me he encontrado con plazas cuyo precio es superior al de pisos de extrarradio, pero si queremos encontrar con facilidad un inquilino, y sobre todo, poder vender en un momento dado debemos apostar por estos garajes premium. En caso contrario nos podemos encontrar con un garaje sin alquilar y difícil de vender.

Con esos importes más elevados la financiación está más complicada. Mucho importe para un personal, y bajo para un hipotecario (de hecho las plazas de garaje no se suelen hipotecar aisladamente, pero de hacerse nos vamos a un 70% generalmente).

Los gastos de mantenimiento

Efectivamente, los gastos de mantenimiento son bajos, pero no inexistentes. Es más, deberemos pagar por gastos del bloque (ascensor, gastos generales, etc), que ni nosotros ni nuestro inquilino usaran apenas, eso sí, por norma general en proporción a la cuota de participación en la comunidad que viene muy determinada por la superficie, lo que hace que nuestra contribución a esos gastos generales sea baja.

Ahora bien, el tener una cuota de participación baja no implica únicamente el pagar en proporción. Esa cuota implica también el peso ponderado de nuestro voto en las reuniones de comunidades de propietarios. Es decir somos poco relevantes en la toma de decisiones, y solo en los casos en que se requiera unanimidad podremos hacernos fuertes (pero estos casos cada vez son menos tras las últimas reformas legales).

La conclusión es que generalmente, a la hora de determinar los gastos, las contrataciones, etc, si nuestro garaje está en una comunidad con pisos, serán generalmente los intereses y los criterios de los propietarios de vivienda los que saldrán adelante.

Cuestiones jurídicas varias

Ya se ha dicho que en ocasiones los préstamos que se emplean son pequeños y personales, no hipotecarios. En otros casos se recurre a fondos propios. Bien, en estos caso nos encontramos con que muchas veces no hay ninguna profesional que examine la documentación respecto del garaje, ni que asesore sobre la bondad de la transacción hasta el final de la misma (es decir, hasta toparnos con el Notario, si nos topamos), encontrándonos algunos problemas.

  • Como norma general tenemos que comprar garajes inscritos como finca independiente en el Registro de la Propiedad, mediante escritura pública y ante Notario. Si el garaje no figura inscrito como tal (un espacio declarado de otro modo en la obra nueva o simplemente sin inscribir), si el titular no coincide con la persona que nos lo vende (una herencia en tramitación en paralelo en la notaria), si se dan cualquier otro tipo e circunstancias anómalas, debemos abortar la operación.
  • Debemos comprobar en la notaria que la finca esté libre de cargas, de hipotecas, y de embargos. Si hay una hipoteca debemos exigir certificado del banco comprometiéndose a cancelar, retener el importe para abonárselo, así como otra cantidad por los gastos necesario para ello. Si es un embargo, hay que contar con asesoramiento jurídico.
  • Exigiremos certificado del presidente de la comunidad de estar al corriente de los gastos de la misma.
  • Si es una concesión administrativa hemos de comprobar que nos la puede transmitir a nosotros, que la operación no pude ser impugnada, que no esta limitada. Es más, deberemos asegurarnos también de que, aun pudiendo adquirirla, podemos alquilarla (aspecto este muchas veces limitado)
  • Los contratos de alquiler son más flexibles al regularse por el Código Civil que los regulados la LAU, es cierto, pero si tenemos un moroso, echarle de la paz no va ser tampoco fácil

Como los importes medios de los garajes suelen ser inferiores a las vivienda, las comisiones de los APIS también lo son, lo que hace que sea un mercado donde operan rara vez. Esto hace que debamos controlar mucho más aspectos como los citados a la hora de la transacción, que deberemos preparar nosotros mismos toda la logística de la operación. Y que si el día de mañana vendemos nos pasará otro tanto.

En definitiva, puede ser un opción interesante para invertir, especialmente desde una óptica de diversificación, pero no se trata d un dinero fácil. Hay que elegir bien y cerrar mucho, siendo un sector mucho más DIY, más cúrratelo tu mismo que el de la compra de inmuebles, por lo que diría que lo ideal es tener una cierta experiencia inmobiliaria antes de lanzarse al mismo.

Más información | ABC, El País, Actibva

En El Blog Salmón | MonkeyParking: una app "troceando" el dominio público

Imagen | Robert S. Donovan

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