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La CNC tumba la ley del suelo en España por falta de competencia, a buenas horas

La CNC tumba la ley del suelo en España por falta de competencia, a buenas horas
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Desde finales de los años 90 y luego, con la revisión del 2008 hemos gozado de una ley del suelo que sólo ha favorecido pelotazos urbanísticos y corruptelas variadas. Esto ha sido provocado por una ley del suelo rígida e intervenida, controlada por las AAPP y que se ve ahora ratificado por la propia Comisión Nacional de la Competencia. La CNC ha sacado un informe demoledor sobre las leyes del suelo y el intervencionismo existente en materia urbanística en España. A buenas horas llega el informe, después de habernos tragado una burbuja inmobiliaria descomunal cuyo origen se encuentra justamente en la rigidez de las normas urbanísticas y en la falta de competencia en los procedimiento urbanízador del suelo en España.

El informe de más de 90 páginas, carga las tintas fuertemente contra las administraciones públicas, máximas responsables de los niveles de edificación, del control sobre las urbanizaciones, de la capacidad de paralizar planes urbanísticos para conseguir que el suelo urbanizado suba de precio y de la gran vaca lechera que ha sido para todas las AAPP, la burbuja inmobiliaria en todos los sentidos. Ahora, las recomendaciones que da la CNC sobre la ley del suelo son las siguientes:

  1. Utilizar mecanismos impositivos (de precio) o de derechos de urbanización en lugar de la delimitación de la frontera urbanística, convirtiendo en suelo apto para ser urbanizado todo el suelo que no deba estar protegido por motivos de interés público convenientemente justificados. Esto es una liberalización real y casi completa del suelo y no el cortijo que se ha montado en estos años, al amparo de los poderes públicos, tan propicio para todo tipo de corruptelas público-privadas con proyectos urbanísticos detrás.
  2. Sustituir la zonificación característica del urbanismo español, muy detallada, de carácter intervencionista, y determinada ex-ante, por la utilización, con carácter general y fundamental, de reglas o estándares que sirvan para corregir las externalidades vinculadas a usos incompatibles. Ahora, el desarrollo previo del suelo prevé el uso final, factor que hace incrementar el precio de salida del suelo antes de urbanizarlo.
  3. Debe promoverse un planeamiento urbanístico en el que los usos delimitados por la calificación no sean nnecesariamente detallados y pormenorizados con el objetivo de aumentar la flexibilidad de la urbanización.
  4. introducir la obligación de que los planes urbanísticos incorporen una Memoria de Competencia. Ahora por ejemplo, la delimitación de uso terciario hace inviable el establecimiento de actividades económicas de todo tipo en la mayoría de planeamientos urbanísticos.
  5. Deben introducirse medidas para reducir los costes de transacción en la fase de gestión urbanística para agilizar la transformación del suelo. Actualmente, el proceso urbanizador del suelo se lleva varios años, unos costes desorbitados y unos costes financieros y de oportunidad mucho más elevados todavía.
  6. Debe garantizarse que los Patrimonios Públicos de Suelo se destinen efectivamente a los fines establecidos en la normativa vigente. Raro es el ayuntamiento que no ha cambiado la calificación de suelo de su propiedad para hacer caja una vez se ha llevado a cabo la urbanización. ¿los perjudicados? los ciudadanos lógicamente, cuando se han perdido bolsas de suelo VPO o se han cambiado usos dotacionales y terciarios, por suelos suceptibles de edificarse.
  7. Debe promoverse la eliminación de los derechos de tanteo y retracto de las Administraciones Públicas sobre los terrenos. Por el mero hecho que hoy por hoy, el porcentaje de suelo urbanizado en manos de las administraciones públicas es muy elevado y porque introduce una variable de inseguridad jurídica increíble dentro del proceso urbanizador.

Como ya apunto, a buenas horas llegan estos consejos, en un momento en el que sobran viviendas por todos los lados, hay zonas en la mayoría de ciudades que adolecen de una urbanización seria y el stock de suelo y vivienda va a tardar un buen pico de años en absorberse. Pero al menos, la CNC rompe un mito con un informe serio: la burbuja ha tenido poco que ver con la liberalización del suelo, sino todo lo contrario.

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