Redacción El Blog Salmón
EditorEl alquiler es un terreno minado. En medio del debate sobre la regulación de la vivienda, que está creciendo en intensidad, se están afilando las posiciones. Los inversores empiezan a encogerse. Uno de ellos es Pascual Ariño (con 17 propiedades). Ha pasado por el programa Código 10 de Cuatro. "Solo alquilo a gente que tiene una nómina muy alta y contrato fijo", afirma el inversor.
Después de debatir con Pablo Fernández de Podemos, Ariño ha dejado clara su estrategia de defensa. El mercado del alquiler está siendo objeto de una avalancha de regulaciones destinadas a proteger al inquilino. Pero los propietarios también pueden poner sus mamparas. Así lo hace Ariño. Y él lo ve desde el punto de vista de las matemáticas. "Yo tengo ocho hipotecas y dos préstamos a la vez [risas]. He puesto mi vida en esto. Mi tiempo libre lo dedico a hacer reformas. Hay que saber qué se hace. Yo creo que hay que estar muy protegido. Si yo estoy protegido, yo puedo alquilar a un tío que llegue en patera. Pero si no estoy protegido entonces soy muy, muy estricto. Solo alquilo a personas con nómina muy alta y contrato fijo". El multipropietario advierte de que, con demasiada intervención, los propietarios se irán.
Las propuestas de Podemos y el temor de los propietarios
En este contexto de tensión regulatoria y de grandes propuestas políticas están surgiendo los miedos de este tipo de inversores. Recientemente han surgido en el Parlamento propuestas de intervención radical en el mercado por parte de formaciones como Podemos. Por ejemplo, se ha propuesto que los precios de los arrendamientos puedan verse reducidos en un 40 % por ley. También se ha hablado de la expropiación del uso de 650.000 viviendas en manos de grandes tenedores. Esta iniciativa ha sido rechazada en el Congreso. En ella se planteaban distintas medidas dirigidas a grandes tenedores (propietarios con más de diez inmuebles residenciales, con carácter general). Para los rentistas, esto puede suponer un mensaje de cerco al patrimonio privado. Esto puede llevar a que algunos propietarios quieran tener mayores garantías de solvencia.
Además de todo esto, está la presión fiscal. Aunque la rentabilidad bruta en España de los alquileres ronda el 7,12 % (TaxDown, febrero de 2026), la rentabilidad neta es inferior después de los impuestos y otros gastos. Por otro lado, se han introducido nuevos incentivos fiscales. Estos vienen acompañados de ciertos requisitos. Los pequeños arrendadores pueden beneficiarse de reducciones en el IRPF de hasta el 100 % del rendimiento neto positivo en determinados supuestos, por ejemplo, algunos alquileres en zonas tensionadas con rebajas de renta y siempre que se cumplan las condiciones legales. Sin embargo, estos nuevos incentivos específicos no están disponibles para los grandes tenedores. De esta forma, el legislador aprieta las tuercas fiscales para estimular las bajadas de precios. Pero esto puede llevar a que los propietarios vean razones para replantearse sus inversiones.
Más exigencias para acceder a una vivienda
Todo esto puede tener efectos especialmente negativos para aquellos que tienen más dificultades para acceder a una vivienda. En el intento de blindar a los inquilinos más frágiles mediante medidas garantistas y cambios fiscales, existe el riesgo de que algunos propietarios decidan endurecer sus condiciones de acceso o incluso sacar sus inmuebles del mercado. Por ejemplo, si el arrendador piensa que al firmar el contrato corre un riesgo jurídico y económico excesivo, puede decidir filtrar más los perfiles de acceso, buscando personas con mayor solvencia y garantías. De esta forma, los que verdaderamente necesitan acceder a una vivienda de alquiler quedan en una posición todavía más complicada.
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