Redacción El Blog Salmón
EditorA la hora de hablar de vivienda muchos suelen afirmar que faltan oferta, ergo la única salida es levantar nuevas promociones. Sin embargo, ¿y si la crisis fuera, además de una cuestión de escasez material, un fallo estructural de diseño? Esa es la idea que da Revista Interiores en su análisis sobre soluciones espaciales. Buena parte de los pisos sigue pensándose para un modelo de familia nuclear relativamente estable, como si las personas no se divorciaran, los hijos no se emanciparan o el paso del tiempo no vaciara los dormitorios. Se asume que el espacio de ladrillo debe ser estático, cuando la demografía que lo habita vuela a otra velocidad.
Esa es la premisa de la que parte la arquitecta Beatriz Ramo, responsable del estudio STAR strategies + architecture. Tras analizar el espacio residencial infrautilizado en las ciudades, Ramo ha desarrollado seis principios de adaptabilidad que aplica en el proyecto START-Ivry, en el Gran París. Sus propuestas incluyen viviendas de dos dormitorios preparadas para adaptarse a distintas formas de convivencia, casas de tres o más habitaciones que puedan dividirse, estancias adicionales, residencias compartidas (co-residencia) para entre tres y seis adultos, tipologías PLUS y viviendas compactas. Como explica la propia creadora: “Tras años de investigación, desarrollamos un conjunto de principios de adaptabilidad que aplicamos en nuestro proyecto START-Ivry, en el Gran París. Al introducir resiliencia y circularidad en la escala de la vivienda, estos principios permiten reducir la necesidad de construir nuevas viviendas sin aumentar ni los costes de construcción ni la superficie edificada”.
El concepto de la vivienda divisible es la punta de lanza de este planteamiento. Pensemos en esas casas de tres o más dormitorios que quedan infrautilizadas cuando los hijos se independizan. Si el piso se diseña o se reforma anticipando su partición funcional, técnica y legal, el propietario conserva los metros que realmente necesita y puede liberar una nueva unidad residencial. El problema, claro está, es que el tablero del diseño es apenas el primer nivel; el muro llega cuando la arquitectura tiene que medirse con el papeleo. Los números en España exigen soluciones de este tipo. Según las últimas proyecciones oficiales publicadas por el Instituto Nacional de Estadística, los hogares unipersonales alcanzarán los 6,7 millones en 2041, lo que representará el 30,6% del total si se mantienen las tendencias demográficas actuales. La previsión parte de unos 5,6 millones de hogares de una sola persona en 2026. Traducido a escala humana: cada vez habrá más personas viviendo solas y menos hogares que respondan al modelo familiar tradicional. Seguir fabricando pisos cerrados de tres habitaciones sin tener en cuenta esta transformación demográfica es, para qué engañarnos, raro.
Dividir una vivienda en España: lo que dice la ley
Aquí es donde entra la letra pequeña. En España, dividir un inmueble en dos viviendas independientes puede implicar una división o segregación, dependiendo de cómo se formalice jurídicamente la operación, y la Ley de Propiedad Horizontal no deja mucho hueco a la improvisación. Su artículo 10.3 contempla la necesidad de autorización administrativa para estas operaciones, mientras que el artículo 17.4 establece, con carácter general, la mayoría de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. También debe constar el consentimiento de los titulares afectados. Antes de llamar al arquitecto, conviene revisar los estatutos y el título constitutivo del edificio, además de comprobar si la operación es urbanísticamente viable. No basta con conseguir la firma de los vecinos: también hay que cumplir el resto de requisitos legales.
No obstante, el ayuntamiento debe comprobar que las viviendas resultantes cumplen la normativa urbanística y de habitabilidad aplicable. Esto puede implicar acreditar una superficie mínima útil, condiciones adecuadas de iluminación y ventilación y el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad que establezca cada comunidad autónoma y municipio. También puede ser necesario contratar un proyecto técnico, obtener las licencias o autorizaciones de obra correspondientes, liquidar los impuestos aplicables y acudir al notario y al Registro de la Propiedad para formalizar e inscribir las nuevas fincas. El peaje administrativo puede acabar siendo caro.
Con todo, repensar el uso del parque de viviendas existente no es un capricho estético, sino simple y llana supervivencia material. Es difícil construir a ritmo de récord cuando el suelo escasea y la mano de obra envejece: más del 65% de los albañiles supera los 45 años, según los datos recogidos por El Blog Salmón. A esto se suman las dificultades para disponer de suelo y de capacidad productiva suficiente, como recoge otro análisis del mismo medio sobre los obstáculos para fabricar vivienda en España. Son varios los factores que complican el aumento de la oferta residencial, y aprovechar mejor lo que ya está construido puede formar parte de la respuesta.
Imagen | Gonzalo Carlos Novillo Lapeyra (vía Pexels)
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