Redacción El Blog Salmón
EditorEn el mercado del alquiler, las fechas y las notificaciones importan. Y mucho. Según cuenta Infobae, la Audiencia Provincial de Girona ha desestimado la petición de desahucio de un propietario contra su inquilino en Palafrugell porque el arrendador no respetó la duración mínima legal del contrato ni probó por qué necesitaba recuperar la vivienda.
Un contrato de dos años que la ley alargaba a cinco
El conflicto empezó con un contrato firmado el 1 de octubre de 2019. El propietario defendía que el alquiler vencía a los dos años y que necesitaba el inmueble para uso propio o de su familia.
Con esa idea, aseguró haber enviado una notificación en agosto de 2023 para poner fin al contrato. El problema es que el inquilino no entregó la posesión de la vivienda.
La defensa del arrendatario se apoyó en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la LAU. Desde la reforma vigente para contratos posteriores a 2019, cuando el arrendador es una persona física, si el contrato dura menos de cinco años se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino comunique que no quiere renovarlo.
En este caso, aunque el contrato hablaba de dos años, la protección legal llevaba el alquiler hasta un mínimo de cinco años. Según el texto original, eso implicaba una prórroga obligatoria hasta el 30 de septiembre de 2024, salvo renuncia del inquilino.
La “necesidad familiar” no basta si no se acredita
El propietario intentó activar una excepción: recuperar la vivienda por “necesidad familiar”. Es una vía prevista por la ley, pero no funciona como una simple declaración de intenciones.
Primero, el juzgado de primera instancia dio la razón al inquilino y desestimó el desalojo. Después, el propietario presentó recurso de apelación, insistiendo en que el contrato ya preveía esa excepción por necesidad y en que la notificación enviada era suficiente.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona no lo vio así. Para el tribunal, que en el contrato se dejara constancia de una eventual necesidad del arrendador no bastaba para interrumpir la protección legal del inquilino.
La LAU permite al arrendador persona física recuperar la vivienda durante los primeros cinco años solo si esa posibilidad consta expresamente en el contrato desde el inicio y si la necesita para sí, para familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Además, debe comunicarlo con al menos dos meses de antelación.
El aviso llegó mal: sin destinatario, sin causa y sin plazo suficiente
La clave del fallo está en la notificación. El tribunal entendió que el aviso enviado por el propietario tenía dos problemas decisivos: no decía cuál era la necesidad concreta ni identificaba a quién se destinaría la vivienda.
La sentencia lo expresa de forma clara: “no se hace la menor alusión a la necesidad de vivienda del arrendador o sus familiares, limitándose a señalar que no operará la prórroga del contrato a la finalización del periodo vigente”.
También fallaba el plazo. Según Infobae, la entrega exigida era para el 31 de septiembre de 2023, con menos de dos meses de aviso. Ese punto fue relevante porque la ley exige una comunicación previa suficiente antes de reclamar la recuperación del inmueble.
Y había otro problema: no se aportó prueba de la necesidad. La resolución lo resume así: “Dicha protección puede ceder ante la necesidad del arrendador, pero solo cuando esta existe y se han cumplido los requisitos que marca la propia ley, sin que en el supuesto de autos se haya acreditado ni una ni otra cosa”.
La LAU protege el plazo mínimo del inquilino
El caso gira alrededor de una idea sencilla, pero con enormes consecuencias para propietarios e inquilinos: pactar una duración inferior no siempre permite terminar el alquiler cuando llega esa fecha.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, si el contrato de vivienda tiene una duración inferior a cinco años cuando el arrendador es persona física, llegado el vencimiento se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo. Si el arrendador fuera persona jurídica, el mínimo es de siete años.
La excepción por necesidad familiar existe, pero es estrecha. Debe estar prevista en el contrato, debe haber una necesidad real, debe comunicarse correctamente y debe poder probarse.
Por eso la jueza rechazó el argumento del propietario y dejó escrito que “yerra cuando sostiene que con la mención en el contrato y sin ningún tipo de requisito ni de prueba de aquella necesidad puede hacerse valer la misma para denegar las prórrogas obligatorias que para la protección del arrendatario fija la LAU”.
Una advertencia para propietarios e inquilinos
La lectura económica es evidente: en un mercado del alquiler tensionado, la seguridad jurídica no depende solo del precio o de la voluntad de las partes. También depende de cumplir con precisión los plazos y requisitos legales.
Para el propietario, el fallo recuerda que recuperar una vivienda por necesidad exige algo más que incluir una frase en el contrato. Para el inquilino, confirma que la duración mínima de la LAU puede protegerle incluso cuando el contrato firmado recoge un plazo inferior.
Imagen: Gemini.
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