Quiero invertir en vivienda pero no quiero hipotecarme: estas son las mejores opciones desde compra compartida a socimis

Quiero invertir en vivienda pero no quiero hipotecarme: estas son las mejores opciones desde compra compartida a socimis
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Históricamente los inversores se han expuesto a las rentas inmobiliarias a través de inversiones directas en vivienda o locales para su posterior alquiler.

Se trata de una estrategia a largo plazo en la que el inversor utiliza el apalancamiento a través de un préstamo para adquirir una propiedad y actuar como arrendador a largo plazo. Los beneficios obtenidos vienen por parte de los ingresos mensuales por alquiler y también por la apreciación del inmueble frente a los costes de mantenimiento y conservación.

Normalmente estos inversores conservan su propiedad durante más de 10 años y tiende a ser habitual obtener rentabilidades del 7%, aunque dependerá de la localización y el estado del inmueble. Algunos inversores han logrado altísimas rentabilidades exponiéndose a mercados calientes mientras que otros han experimentado fuertes pérdidas originadas por el deterioro la ubicación residencial unido a los costes de mantenimiento.

No obstante, esta inversión contiene desventajas destacables que incluyen, la capacidad de soportar apalancamiento, la falta de diversificación, el tiempo de dedicación a su gestión y una baja liquidez que contribuyen a incrementar el riesgo.

Cuando un inversor decide adquirir una un bien inmueble solo puede financiar uno a la vez, lo que significa que si bien puede agregar diversificación sus inversiones tiene una falta de diversificación dentro de la clase de activos inmobiliarios. Por ejemplo, en un supuesto en el que el dueño de una propiedad residencial viera un hundimiento de éste, estaría sobreexpuesto a las pérdidas derivadas.

Por otra parte, lidiar con los problemas de los inquilinos puede ser complejo por las demoras o impagos. La legislación española no ayuda especialmente ya que junto a la francesa y la danesa existe una sobreprotección de los inquilinos frente a los derechos de los arrendadores.

La financición puede ser otra desventaja. Muchos inversores necesitan contratar una hipoteca a la que se suma la que ya poseen, lo que añade riesgo a sus finanzas personales. Y, a pesar de los bajos intereses, no todos muestran un excelente perfil crediticio para incrementar su apalancamiento.

Como solución a esta problemática debemos mencionar la copropiedad.Unirse a otros inversores para exponerse al mercado de bienes inmuebles nos permitirá prescindir del apalancamiento e incrementar nuestra diversificación.

Un acuerdo de propiedad conjunta le otorga todos los derechos y privilegios que vienen con la propiedad inmobiliaria. Esto incluye a proporcionalmente el valor acumulado de la vivienda y las rentas obtenidas, el derecho a vender y el uso gratuito de la propiedad de acuerdo con su parte.

El máximo exponente de la copropiedad lo encontramos en las SOCIMIs porque es posible invertir en una gran cartera de activos inmobiliarios que ofrecen los mismos beneficios que la inversión directa. Aportan al mercado inmobiliario español diversificación hacia el alquiler con la participación de entidades especializadas y una capacidad extra de atraer financiación desde inversores nuevos.

Se trata de productos de inversión ligados al alquiler inmobiliario, hasta ahora con una presencia reducida en las carteras de inversores, sobre todo para inversores minoristas que tradicionalmente apostaban por comprar y arrendar. Tanto en términos de diversificación de riesgos (por la posibilidad de invertir en carteras con distintos inmuebles), como por la profesionalización de la gestión, son una opción interesante.

Debido a los fuertes ingresos por dividendos que proporcionan las SOCIMIs, son una inversión importante tanto para los ahorradores para la jubilación como para los jubilados que requieren un flujo continuo de ingresos para cubrir sus gastos de subsistencia. Sus dividendos son sustanciales porque deben distribuir al menos el 80% de los beneficios a sus accionistas anualmente.

Debido a que se modificó el Impuesto de sociedades para las SOCIMIs, tributan con un tipo del 15% ese 20% del beneficio restante que no se dedique a la retribución al accionista, por lo que existen incentivos a repartir más dividendos para evitar el impacto fiscal de esta medida y que el accionista perciba más por su inversión.

En último lugar, sus dividendos son alimentados por el flujo estable de rentas pagadas por los inquilinos de sus propiedades. La correlación relativamente baja con las acciones e inversiones de renta fija, lo que permite optimizar la diversificación y ayudan a reducir la volatilidad general de una cartera.

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