En España invertir en vivienda me parece un mal negocio, especialmente a partir de la explosión de la burbuja inmobiliaria. Antes tenía sentido porque había fuertes revalorizaciones del activo y los ingresos del alquiler eran irrelevantes (volveré sobre eso), pero ahora me parece un desastre total.
Lo primero es la falta de seguridad jurídica. Recientemente se están publicando muchas noticias de personas que se van unos días y se encuentran su casa ocupada. Además se tarda meses en desalojar a los intrusos, pero peor todavía es que puede suceder que el juez le dé la razón a los intrusos. Estoy por comprarme un perro con dientes grandes y poner trampas a lo Solo en Casa.
Se ha introducido una nueva ley que debería permitir expulsar a los morosos en poco tiempo, pero con lo lenta que es la justicia (sin entrar en buscar al culpable), dudo que en la práctica sea mejor que la situación actual.
Con ese nivel de inseguridad jurídica uno esperaría un nivel de rentabilidad altísimo, lo mismo que cuando se invierte en futuros o en otros activos arriesgados. Pero no, porque si quitamos la revalorización del activo, situación en la que estamos ahora, el resusltado es malísimo.
¿Se han puesto alguna vez a analizar la rentabilidad de un alquiler? Yo sí, y se me han quitado las ganas de invertir en propiedad para alquilar. Alguna vez he comparado lo que se pedía respecto al valor de la propiedad y el propietario obtenía como un 1% de rentabilidad anual. Hay inversiones sin riesgo (cuentas corrientes, deuda pública, imposiciones a plazo fijo) cuyo retorno de inversión es más alto. Todo ello sin el riesgo de que no nos paguen, nos destrocen el piso, nos lo ocupen si ha quedado vacío un mes entre unos inquilinos y otros, etc.
La falta de rentabilidad del alquiler hace que casi ninguna empresa tenga interés en invertir en ello. El mercado está completamente desprofesionalizado, los arrendadores suelen ser particulares con pocas viviendas. Todo lo contrario que en otros países, en los que grandes empresas tienen cientos de pisos (normalmente edificios completos) y mantienen el edificio al completo.
La falta de rentabilidad y la falta de seguridad jurídica del alquiler más los pasadas altas revalorizaciones de los activos hacen que casi nadie se meta en el negocio de una forma profesional. Yo creía que los bancos lo iban a hacer al encontrarse con impagos avalados por bienes raíces, pero parece que han preferido deshacerse de su cartera inmobiliaria.
Señores políticos ¿quieren resolver el problema de la vivienda? Empiecen a buscar formas de hacer una legislación más eficaz, que proteja tanto al inquilino como al casero. Asegúrense de que se respeta el derecho a la propiedad y que los intrusos son tratados como criminales (porque no se me ocurre otra cosa para un persona que invade mi casa cuando me voy un par de semanas fuera). El mercado lo arreglará. Mientras tanto tendremos una situación difícil para arrendadores y arrendatarios.
En El Blog Salmón | Desahucio express: ¿por fin?, No pagar la hipoteca de vivienda VPO: un verdadero chollo
Imagen | Dick Penn, Flickr
Comentarios
Así como el oro es la moneda de los reyes, la plata la del Caballero, el trueque la del campesino, la deuda es la moneda del esclavo.
Las inmobiliarias son un empréstito y han dado ganancias en su ciclo (del "papel") junto con la bolsa hasta hace unos años. A partir del 2000 ha comenzado otro ciclo, aquél que lo haya visto ha sabido salirse en el momento adecuado y quizá asegurado su posición en el nuevo iniciado. Los demás, como las ovejas, serán esquilados. Ese es el precio alto a pagar por mezclar empréstitos a base de deudas y sentimientos.
Totalmente de acuerdo. Como inquilino, creo que los caseros necesitan muchísima más seguridad jurídica. Para empezar, los seguros por impagos o destrozos deberían ser casi obligatorios, y tienen que haber medidas no solo eficaces, ademas rápidas para evitar cualquier problema. No solo los caseros saldrán ganando, también los inquilinos.
completamente de acuerdo, el alquiler no es negocio y encima el riesgo es altisimo. A pesar de la epoca de tipos bajos en la que vivimos que deberia de favorecer la compra de vivienda apalancada en bajos intereses, no merece la pena, y merece mas la pena invertir el dinero en los depostios (ver mejores depositos bancarios a noviembre ) cuya rentabilidad, que llegan incluso al 4%, es mucho mas elevada que el 1% del alquiler de la vivienda.
juanmito77, el 1% es lo más bajo que me he encontrado. Normalmente he visto alquileres del 2-3%.
ok Javier, pero el 2% o el 3% siguen siendo inferiores a la rentabilidad de activos sin riesgo a pesar del momento "extraño" de tipos que vivimos (que como bien dices el alquiler no es precismente un activo sin riesgo)
Pues para mi el alquiler es buen negocio. Más que nada porque soy inquilino. Pago la mitad que una hipoteca. puedo ahorrar la otra mitad, tengo desgravaciones tanto por el ahorro como por el alquiler, y cuando tenga que comprar, con los fondos propios ahorrados pagaré bastantes menos costes financieros... El problema está en la propieditis enraizada en esta (in)cultura económica que tenemos. De hecho, me parece mejor negocio y hasta más seguro, alquilar pabellones y locales que alojen negocios que las viviendas. El retorno de inversión es más rápido y los aspectos intangibles están más controlados. Por cierto, secundo la moción de la obligatoriedad de ciertos seguros...
Yo tengo alquilada una vivienda al gobierno vasco, creo que es una buena opcion, me pagan precio de mercado, y me garantizan por escrito que la vivienda estara cuidada, o que al menos me la devolveran en las mismas condiciones que la alquile... mas garantia del gobierno no hay. A cambio es obligatorio cederla al menos 5 años, pero con la que esta cayendo creo que es mi mejor opcion.
Creo que me voy a animar a comprar otra vivienda ahora que estan baratas y la pondre a disposicion del gobierno, porque ademas te paga por encima del coste mendual de la hipoteca, actualemente en un marco de intereses bajos me sobran unos buenos euros al mes, y como se actualizara todos los años (el precio del alquiler al IPC) creo que estare tranquilo 5 añitos.
Se que hay un programa parecido en Cataluña y Galicia, es una buena opcion.
OSScar Dominguez y en Castilla y León también.
Estoy con el comentario de ollikhan.."El problema está en la propieditis enraizada en esta (in)cultura económica que tenemos".
La VIVIENDA, no debería ser un "negocio". Deberia ser un bien satisfecho por la sociedad. Como lo es la salud, la seguridad, etc. Este es el principal problema, que solo se aborda la Vivienda como un negocio. Está muy bien que luego exista un mercado de segundas viviendas, oficinas, naves etc. En este mercado estoy de acuerdo con lo que propones. El problema en España es que falta el primer aspecto.
Soy inquilino y yo no tengo claro sialquilaría mi vivienda a día de hoy. Sólo a gente de confianza quizás porque la inseguridad es altísima y no digamos si se te cuela un "cafre" que te destroza el inmueble.
Y por supuesto tengo MUY CLARO, que ahora no me compro una vivienda ni loco. Eso de estar amarrado al banco durante 20 años de mi vida y con la soga al cuello constantemente me hacen tener las ideas muy claras.
Veo ésta situación angustiosa en la cara de mis compañeros de trabajo (¡y es un buen trabajo!) y lo más curioso es que ya no pueden ni disimular una cierta "envidia" hacia mi situación de "alquilado", una fórmula que ellos tachaban de despilfarro. La de vueltas que da la vida, fíjate.
Existen ciclos en la economía, digamos sobre los 20 años. Desde mediados de los 80 hasta sobre el 2000 fué el ciclo del papel: acciones, vivienda, fiat money. Pero desde el 2000 a comenzado otro ciclo, otro bull market, el de las commodities. No cambiar empréstitos resultará caro.
El ser funcionario? Bueno, con un estado en banca rota ya veremos como se desarrolla la situación.
Los ciudadanos son los que avalan a los bonos del Estado. Y el Estado no tendrá problemas, ni otro remedio luego de imprimir lo imprimible, en subir los impuestos. Ha sido incluso en la historia siempre muy popular el crear impuestos adicionales a los “ricos”, aquellos "propietarios" que sólo piensan en sus ganancias o en cobrar el alquiler. En Alemania, en las épocas de hiperinflación incluso se congelaron los alquileres: Un alquiler costaba el valor de un plato de sopa.
No, una vivienda no es más rentable como empréstito. Y una hipoteca será la manera más dolorosa de ver desaparecer los (en un futuro incierto) "necesarios" ahorros familiares.
pues sinceramente creo que no estamos a lo que estamos, esta crisis ha sido creada por aquellos que veían un negocio en la vivienda, me alegro que ya no sea un negocio.
Olikahn, por eso he hablado de viviendas y no de inmuebles, ignoro el mercado de los locales comerciales.
OSScar: si no es mucho preguntar ¿qué rentabilidad obtienes sobre el valor de la vivienda después de gastos? Es decir, si un piso vale 300.000 y se alquila por 600 al mes, tendría una rentabilidad del 2,4% (7.200/300.000x100).
Vitorio: la comida es una necesidad básica y un negocio, a nadie le falta de comer. Aparte no estoy en contra de las VPO, pero eso es otra historia.
Carcoma: las grandes fortunas españolas no suelen meter a sus hijos a funcionarios.
Charli_http: no estoy en contra de comprar la vivienda en la que se vive en propiedad, hablo de que no es una buena idea comprar ua vivienda como inversión ahora, en Noviembre de 2009. En el futuro las ciscunstancias pueden cambiar.
Astar: en la propiedad imnobiliaria hay varios negocios: construcción, rehabilitación, alquiler, especulación... Precisamente el que más ha fallado estos años (y es el más habitual y rentable en muchos países) es el del alquiler. Es decir, comprar, gestionar un activo, verse envuelto en buscar inquilinos, etc. Probablemente sea el que tiene un enfoque a más largo plazo.
Los casos comentados de pasada, son más de los que parece y además generan un temor absoluto en la mayoría de los propietarios a alquilar sus propiedades. Personalmente, teníamos un piso viejo pero en condiciones, donde hemos vivido hasta hace unos veinte años, desde entonces han pasado por él varios inquilinos, y sólo uno de ellos ha pagado en condiciones. La última, para conseguir que se fuera nos ha costado dos juicios, además de acabar paganda hasta el agua, la luz y resto de suministros de los últimos seis meses dejados sin pagar por ella. Evidentemente, desde su marcha el piso esta cerrado a cal y canto. Y lo que tenemos muy claro: ante cualquier ocupación, sólo existe una salida: o el juez lo invita a salir inmediatamente o se le pone una BOMBA. Con estas leyes que defienden los delincuentes, no importa convertirse en uno, total es lo necesario para ser protegido por ellas.
joseluismen, con los tiempos que corren, en algún momento será quizás inevitable tener que tomar iniciativa para proteger los patrimonios y persona. No iremos a un mad max, pero revuelta pueden llegar a haber.
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