Javier Ruiz
Entre 2017 y 2025, el crecimiento de la vivienda de obra nueva en España ha sido escaso, casi plano podría decirse, pese a un contexto de fuerte demanda y precios al alza. Pero ¿por qué? El freno no está en la falta de compradores potenciales ni en la disponibilidad de suelo en ciertas zonas, sino en un elemento más silencioso pero determinante: el papel de los bancos.
En 2024 se visaron 127.721 viviendas nuevas, un 16,6 % más que en 2023 (el mayor ritmo de crecimiento en 16 años). No obstante, este repunte no ha cambiado la imagen global: el déficit acumulado se acerca ya a las 600.000 viviendas desde 2022. El gráfico compartido por Combarro lo deja claro.
El cambio de reglas tras la burbuja
Según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, la crisis inmobiliaria de 2008 dejó a la banca española con un balance cargado de activos tóxicos y promociones inacabadas. El resultado, como ya sabemos, fue una banca que decidió blindarse y revisar, de un modo mucho más cuidadoso, los proyectos de los promotores.
De este modo, asistimos a un escenario en el que no hay dinero hasta que el proyecto está casi garantizado.
Las entidades suelen exigir que, al menos, un 50–70 % de las viviendas estén vendidas sobre plano antes de abrir la línea de crédito, que los promotores asuman una parte relevante de la inversión inicial con recursos propios y evitan financiar suelo sin desarrollar o proyectos con licencias pendientes.
Todo ello, mantiene una política que protege a la banca, pero deja fuera de juego a los promotores pequeños y medianos, sin capacidad para absorber grandes inversiones, adelantar capital o asegurar preventas.
Pese a las nuevas medidas anunciadas por el Ejecutivo, además, parece lejana la posibilidad de que las decisiones actuales del Gobierno puedan solventar este cuello de botella.
En enero de 2025, el Gobierno presentó en el Foro de Vivienda un plan para movilizar hasta 183.000 nuevas viviendas públicas y de alquiler asequible entre 2025 y 2027, combinando proyectos ya en marcha y otros nuevos.
La estrategia incluye la cesión de suelo público (Defensa, ADIF, SEPES), la ampliación de líneas ICO para financiar promociones y avalar a jóvenes, y acuerdos con comunidades autónomas y ayuntamientos para agilizar licencias.
Desde entonces, se han cerrado convenios iniciales para impulsar unas 20.000 viviendas en alquiler social en ciudades con mayor tensión, y el ICO ha abierto líneas específicas para proyectos con construcción industrializada y eficiencia energética. Sin embargo, el ritmo de visados sigue rondando las 128.000 unidades anuales y los plazos administrativos continúan siendo un freno, por lo que el impacto real del plan en la obra nueva todavía es limitado.
Un déficit que se agrava
La consecuencia es visible: en 2024 se finalizaron 97.800 viviendas, un 11,7 % más que en 2023, pero aún insuficientes. Se construyó solo una vivienda por cada tres nuevos hogares, y la oferta está muy lejos de las 250.000–300.000 necesarias para equilibrar el mercado.
El Banco de España ha advertido que esta insuficiencia de nueva construcción está presionando los precios al alza, incluso en zonas donde el mercado de segunda mano también se ha encarecido.
En este contexto, solo las grandes promotoras, con acceso a capital internacional o alianzas con fondos, logran sacar adelante proyectos a un ritmo significativo. Esto concentra aún más el mercado y limita la competencia. Los promotores locales, que podrían aportar oferta en municipios medianos y pequeños, quedan fuera del circuito crediticio y dependen de financiación alternativa, más cara y con plazos más cortos, para sobrevivir.
Expertos y organismos como la Autoridad Bancaria Europea apuntan a tres posibles líneas de acción: una revisión regulatoria, que permita adaptar los requisitos de capital y riesgo para proyectos con fuerte demanda y licencias aseguradas, colaboraciones público-privadas, que faciliten suelo público en condiciones ventajosas para que la banca perciba menos riesgo, o un impulso extra a la financiación industrializada, que priorice modelos constructivos más rápidos y seguros que reduzcan el tiempo de exposición del banco.
Mientras estos cambios no lleguen, los gráficos de construcción de vivienda seguirán planos, o con incrementos insuficientes para el bienestar de los ciudadanos españoles, y la brecha entre lo que se necesita y lo que se construye seguirá creciendo.
Hoy, los jóvenes españoles necesitan dedicar el 92 % del salario al alquiler; mañana, quién sabe.
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