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Cataluña busca regular los precios del alquiler por ley ¿funcionará?

Cataluña busca regular los precios del alquiler por ley ¿funcionará?
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Cataluña está dando pasos para el control de los alquileres. Y es que ya ha iniciado movimientos a través de una proposición de ley para la regulación de los alquileres. Esta proposición cuenta con el apoyo de los grupos de JxCat, ERC, En Comú Podem y la CUP, grupos que en conjunto superan la mayoría necesaria para la aprobación final y, por lo tanto, es mero trámite parlamentario su aprobación.

Esta proposición viene como iniciativa de la plataforma el Sindicat de Llogaters, junto con el Departamento de Justicia de la Generalitat de Cataluña y se pretende dar respuesta al auge de los alquileres que han afectado especialmente a Barcelona.

Y es que la ciudad condal ha experimentado un auge espectacular en los alquileres de las viviendas. Si atendemos a los datos que ofrece el ayuntamiento de Barcelona, al finalizar 2014 el alquiler medio se cuantificaba en 705,70 euros. A partir de ese punto, se inicia un auge espectacular hasta los 980,50 euros que se encuentra actualmente (dato primer trimestre 2020).

En este periodo, que ha estado mayoritariamente liderado por el gobierno de Ada Colau (accedió a la alcaldía el 13 de junio de 2015), fue el paraguas burocrático con el que la vivienda de alquiler se disparó un 34%.

¿Qué pretende esta ley?

El objetivo de esta medida no es otro que tratar de impedir subidas y llevar a la reducción de los precios en 60 ciudades en los que los precios del alquiler más se han tensionado en Cataluña, afectado al 70% de la población de la comunidad autónoma.

Entre las principales características que engloba la proposición de ley impulsada tenemos que todos los nuevos contratos de alquiler se regirían por esta regulación y sus efectos seguirían en vigor aunque existiera un cambio del arrendatario. Se establece como norma general que los nuevos contratos para viviendas que ya estaban alquiladas no puedan superar el precio acordado en el contrato anterior.

En el supuesto de que la vivienda alquilada tuviera un precio por encima de la media de su zona, el nuevo contrato debería tener un valor máximo que establecería el índice de precios de la Generalitat de Catalunya.

No obstante, nos encontramos algunas excepciones para el caso de una gran rehabilitación, obras de mejora, relación de parentesco entre el propietario e inquilino y otros regímenes de rentas. Por otra parte, quedarían exentos de regulación las viviendas de obra nueva que no se verían afectadas por la regulación aunque solo durante los primeros tres años.

Los efectos del control de precios

Si bien el acceso a la vivienda puede ser la premisa inicial para dar impulso a esta ley, eso no significa que su resultado final sea este.

El control de alquileres es una medida que trata de crear o intentar preservar las viviendas con alquileres por debajo del mercado, sin que sean influenciadas por subsidios directos por parte del gobierno a los inquilinos.

Pero el control de los alquileres no es una forma de incrementar la cantidad de viviendas asequibles, no es una solución a la pobreza o la desigualdad. Se trata de una medida cuyo efecto final es la reducción de la oferta de la vivienda, transfiriendo riqueza a los inquilinos actuales a expensas de los inquilinos futuros y a precio de mercado.

En aquellos municipios que se implementan el control de alquileres ven una disminución sustancial de la disponibilidad de viviendas de alquiler, lo que lleva la aparición de mercados negros u otras fórmulas vía fianza para tratar de asignar viviendas fuera del precio regulado. Incluso, se llegan a generar listas de espera para viviendas de renta controlada que pueden durar meses o años.

Por otra parte, debido a los menores ingresos, el control de los alquileres termina reduciendo la inversión en la calidad de una propiedad y lleva a que se deteriore el stock de viviendas de una ciudad.

Es una paradoja interesante. La administración impide con sus regulación la disponibilidad de incrementar el stock de viviendas de alquiler (incrementar la oferta) que permitiría rebajar los precios incrementar su grado de accesibilidad. Y tras impedir el incremento de la oferta pretenden abordar un problema fraguado a través de las regulaciones con más regulaciones.

A Berlín no le fue bien controlando los alquileres

En materia de regulación de la vivienda, Berlín puede ser un foco de atención perfectamente comparable a lo que nos podemos encontrar en el futuro de Barcelona.

Nos tenemos que remontar a junio de 2015 cuando se buscó limitar las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de aquellas zonas identificadas como tensionadas y en aquellas viviendas que no hubieran sido reformadas o estuvieran vacías.

Los propietarios berlineses vieron que con una sencilla reforma podían evitar el control y, además, apareció una figura de la provisión que no se devolvía y equivalía a dos meses del pago del alquiler (si no subía el precio oficial se compensaba vía fianza) y hay que incluir un importe que equivalía a tres fianzas que sí se devolvía tras la finalización del contrato.

En la capital alemana, el mayor impacto de la ley de control de alquileres ha sido bajar los precios cobrados por los apartamentos más grandes y caros. Curiosamente, si bien la ley tenía como objetivo aliviar los problemas de asequibilidad para los hogares de ingresos bajos y moderados, los principales beneficiarios de la ley hasta la fecha han sido los hogares de ingresos altos.

Los inquilinos de altos ingresos, después de haber adquirido el "derecho" a vivir en un departamento con renta controlada, optan por no mudarse o comprar una casa, con el resultado de una menor tasa de rotación en los apartamentos, restringiendo aún más el suministro de vivienda de alquiler.

Y como la regulación fracasó estrepitosamente, la propuesta que hicieron es más regulación. Recientemente Berlín aprobó por ley la congelación del precio de los alquileres durante cinco años, con la esperanza de esta vez sí solucionar los problemas de acceso a la vivienda.

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