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La política de vivienda que plantea el Gobierno es un desastre y estas son las razones

La política de vivienda que plantea el Gobierno es un desastre y estas son las razones
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El mercado de alquiler no detiene su auge y ciudades como Barcelona y Madrid están viendo como los precios de los alquileres se han tensionado especialmente en los últimos años. Específicamente, la ciudad de Madrid está tocando precios máximos en el tercer trimestre con 15,9 euros por m2 de media, según el portal idealista.

Bajo este contexto, el gobierno del PSOE está planteando una mayor regulación en el mercado del alquiler para que los ciudadanos tengan acceso a la vivienda de alquiler. En las siguientes líneas explicamos los planes del Gobierno.

El PSOE y su solución para frenar los precios en el mercado del alquiler

El Gobierno está planteando la modificación de la normativa del mercado de alquiler (LAU) para los contratos de arrendamiento tengan una prórroga forzosa hasta los cinco años frente a los tres años que el anterior Gobierno había rebajado en el año 2013. Al mismo tiempo, se ampliaría la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas y en los supuestos de personas jurídicas, serían 7 años de prórroga obligatoria y tres de tácita.

La justificación de la extensión de la duración es que actualmente el propietario pueda actualizar los precios en un plazo inferior imponiendo al inquilino una fuerte subida de renta.

Aunque seguirá habiendo un mes de fianza obligatoria, se limitaran las fianzas o avales adicionales que el arrendatario tiene que prestar para al final finalmente la vivienda. En el marco teórico del PSOE la limitación de fianzas adicionales o de avales bancarios beneficia a los inquilinos de menor poder adquisitivo.

Si el arrendador desea recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido, debe de estar recogido en el contrato de arrendamiento específicamente.

También proponen que la subida de la renta quede sujeta a la evolución del IPC, para reflejar el incremento real del coste de vida. Recordemos que con la última reforma del Partido Popular la subida de la renta carecía de límites de referencia. Según la visión del PSOE, este factor ha provocado una gran escalada de los precios del alquiler y situaciones abusivas contra los inquilinos.

¿En qué falla la propuesta del Gobierno socialista?

Todas las medidas que el Gobierno ha planteado ya se han puesto en marcha en diferentes ciudades europeas como es el caso de Berlín o París que se han focalizado en el control de precios. Por ejemplo, Berlín prohíbe a los propietarios de propiedades aumentar los alquileres en más de un 10% por encima del promedio del área, se aplica solo a edificios preconstruidas y no a apartamentos de nueva construcción o unidades renovadas.

Sin embargo, probablemente los objetivos no han sido satisfechos ya que por ejemplo en Berlín los alquileres se han disparado. En la primera mitad de 2018 los alquileres se situaban en los 20,40 euros por m2,un 34,21% más frente a los datos de 2015.

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La política de vivienda que plantea el Gobierno de España alberga errores desde su concepción, ofrecen una respuesta centralizada y no descentralizada, que facilite las competencias a los municipios, ya que los precios tensionados en los alquileres se encuentran en ciudades específicas.

Pretenden generar un marco legislativo que corte los márgenes actuales con la duración de los contratos y la actualización de las rentas, lo que fomenta la aparición de un mercado negro en el que exista una prima o un diferencial entre "precio legal" y "precio de mercado" (que implica a su vez destinar recursos adicionales para su persecución).

Cuando se está imponiendo una duración en los contratos, y especialmente si hablamos de la extensión de los mismos, se consigue que los precios incrementen. Todo inversor que comprometa su dinero en su inversión a mayor plazo, tenderá a exigir una rentabilidad superior frente a duración o vencimientos cortos que compense los riesgos asociados.

Si la duración de contrato se incrementa y a su vez el alquiler queda condicionado a un índice, se está reportando un riesgo al propietario del inmueble, que como hemos comentado repercutirá este riesgo en el precio y, únicamente buscará, inquilinos de alta solvencia económica que puedan dar respuesta a las exigencias planteadas. Por lo tanto, la pregunta que nos viene a la cabeza es ¿Qué sucede en aquellos supuestos de baja solvencia del inquilino? Lamentablemente, quedan automáticamente descartados para el acceso a la vivienda de alquiler.

En última instancia, si el propietario del inmueble no encuentra una demanda solvente que compense los requisitos regulatorios, puede decidir simplemente no ofertar su inmueble al mercado. Una menor oferta que, a demanda constante, es un catalizador para que los precios sigan incrementándose y sí la política estaba enfocada en el acceso a la vivienda del alquiler, se consigue todo lo contrario.

¿Cómo atacar a los problemas sobre el acceso a la vivienda?

La vía por la cual el mercado da respuesta a los problemas de precios tensionados en el mercado del alquiler, es el incremento de oferta. Los precios altos están vinculados a altos márgenes en el sector, lo que a su vez es el incentivo natural por el cual entran nuevos competidores al mercado para generar más oferta que finalmente estabiliza los precios.

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Sin embargo, en el proceso de mercado y más especialmente si hablamos del mercado de la vivienda, nos encontramos con serias dificultades en que la oferta pueda adaptarse a la demanda. Y no es un problema de incentivos, sino de barreras de entrada en forma de permisos que se dilatan en el tiempo y legislaciones varias que, intencionadamente o no, terminan protegiendo los precios altos y anulando todo margen.

Un ejemplo de cómo la legislación de la vivienda castiga los márgenes de un sector, anulando cualquier incentivo a incrementar la oferta que termine deflactando precios, la encontramos en la medida impulsada desde el Ayuntamiento de Barcelona qué aprobó obligar a los promotores de vivienda que reservaran un 30% de ellas para viviendas de protección oficial, tanto en las promociones de obra nueva cómo en los supuestos de remodelación.

La respuesta ante los problemas de acceso a la vivienda a largo plazo es el desbloqueo de la oferta para que pueda adaptarse a la evolución propia de la demanda. No obstante, aquellas familias que no pueden acceder a la vivienda de nada les sirve una solución a largo plazo cuando la problemática es a corto plazo.

Para solucionar los problemas a corto plazo del acceso a la vivienda, es el ayuntamiento quién puede tener un papel interesante en última instancia, no como ofertante de vivienda y sí en forma de ayudas para cubrir las necesidades habitacionales. Es decir, en el proceso dinámico en el que la oferta se incremente tras los recortes burocáticos, compensar el diferencial de renta de la familia frente a necesidades de consumo (donde se incluyen las necesidades habitacionales), mediante una ayuda directa con un máximo previamente establecido.

En este punto, el papel de la Administración central es nulo ya que no se puede dar la misma respuesta habitacional en municipios absolutamente dispares desde el punto de renta, de acceso a los diferentes servicios, por lo que este tipo de políticas deben establecerse descentralizadamente para atender sus necesidades específicas.

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