El mercado inmobiliario español atraviesa su peor momento en años, dada la reducción considerable de la demanda de vivienda, la subida desmesurada de los tipos de interés y la reducción del ahorro entre las familias españolas. En este contexto, los analistas estiman un estancamiento de los precios para el primer tercio de 2023, con subidas moderadas en 2024. De ahí que lo recomendable sería esperar para invertir en el ladrillo.
El precio de la vivienda en España no deja de subir, superando el umbral de los 2.000 euros/m2 por primera vez, desde el año 2008. Esto se debe principalmente a la escasez de oferta, la presión de la demanda y los elevados costes de construcción ante la escasez de materias primas y la subida de la inflación. De hecho, en agosto de 2023 se registró un aumento del 7,2% interanual. Actualmente, comprar una vivienda es una operación más costosa que hace un año en todas las comunidades autónomas, capitales y provincias de España.
La advertencia de la UE
Los técnicos de la Comisión Europea han elaborado un informe recientemente, en el que alertan que los precios de la vivienda en España no se corresponden con el nivel de ingresos de la población. En este sentido, aseguran que los precios siguen aumentando en países como Portugal y España, pese a que el nivel de los salarios no sube y que la vivienda ya se encuentra lo suficientemente sobrevalorada.
En concreto, la CE señala que la vivienda en España está un 20% sobrevalorada. Llama la atención porque en el estudio se recoge que los precios de la vivienda en el continente crecieron en 2022 una media del 9%, pero que se estableció una desaceleración a causa de la inflación y de la subida de los tipos de interés por parte del BCE.
El BCE mantiene sin cambios los tipos de interés en diciembre en las operaciones principales de financiación y los tipos de interés marginal de crédito y de la facilidad de depósito. Se consolidarán en el 4,50%, 4,75% y el 4%, respectivamente.
El estudio de la CE señala que en los países en los que el mercado está más sobrevalorado (Luxemburgo, República Checa, Países Bajos y Suecia) los precios han comenzado a caer en picado. Sin embargo, España, Grecia o Portugal siguen subiendo sus precios, lo que representa un riesgo mayor y que no es un buen momento para invertir en vivienda.
Otros países como Bulgaria, Letonia y Eslovenia también mantiene ascensos pese a poseer ya valores muy elevados y en los que la vivienda se ha convertido en un bien de primera necesidad casi inalcanzable.
Sin duda, la evolución de los precios de la vivienda puede verse como un factor de riesgo para una futura corrección más pronunciada, siempre y cuando las condiciones económicas se deteriorasen.
El precio de las hipotecas disparado
La mejor noticia para España sería la moderación de la subida, es decir, que los ascensos se realizasen con menor fuerza como consecuencia de la subida de los tipos de interés y del descenso de las transacciones, lo cual hace casi imposible la solicitud de una hipoteca, en niveles demasiado elevados.
Y es que con el Euribor por encima del 4%, la solicitud de hipotecas se viene desplomando a un ritmo del 20% interanual, aunque sin rebajas de precios, tal y como sucede en Reino Unido y EEUU. Pese a todo, los españoles siguen invirtiendo en nueva construcción, pero popularizándose las compras al contado.
En el tercer trimestre del año, la vivienda subió en España una media de un 3% intertrimestral, es decir, un 1,1% más con respecto al mismo periodo de 2022. El valor de los inmuebles residenciales consolida su crecimiento y se espera que cierre el año con un aumento entre el 1,5% y el 2,5% interanual.
Pese a que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios estén altos, se prevé que aún no han alcanzado su cota máxima y que en 2024 podrán subir nuevamente por parte del BCE. A esto se le suma una subida de la mora de las entidades financieras, que repercutirá directamente sobre los diferenciales que apliquen a sus préstamos. No obstante, numerosos apuntan señalan a una moderación de precios en las hipotecas para la segunda mitad del 2024.
En Europa se cuenta con una inflación subyacente demasiado elevada y es preocupante, ya que el BCE no cuenta con margen de maniobra para rebajar los tipos de interés a corto plazo. De ahí que sea probable que los tipos pudiesen subir hasta medio punto más en 2024.
Situación compleja en España
Solicitar una hipoteca, ante la subida de los tipos de interés, se ha convertido en una auténtica quimera. Pese a todo, España evoluciona en vivienda a dos velocidades. En ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga el mercado está disparado, ya que la demanda supera a la oferta. Todo ello en un contexto de sequía de proyectos ante el elevado precio del suelo y de los costes de construcción y de financiación.
Además, se espera que el ahorrador que no tenga necesidad de disponer de una hipoteca, recurra a la adquisición de viviendas de segunda mano para evitar la erosión de la inflación sobre la liquidez y a la vista de que los bancos se resisten a remunerar los depósitos.
Lo lógico sería que si suben los tipos de interés, la vivienda termine bajando porque haya un descenso de la demanda y, por ende, los precios se tuviesen que ajustar a la baja. No obstante, habrá que esperar para ver cómo evoluciona el mercado antes de comprar.