Más fácil cambiar de hipoteca
La pasada semana entró en vigor la esperada nueva ley hipotecaria que introduce una mayor flexibilidad en las nuevas hipotecas.
Para cambiar una hipoteca hay que echar cuentas. No podemos guiarnos exclusivamente por el diferencial sobre el euribor ya que hay muchos otros gastos ligados al producto. En ocasiones un préstamo con un diferencial menor resulta más oneroso porque el banco nos obliga a contratar seguros de vida, de hogar o de protección de impagos que hace que el importe a pagar se eleve considerablemente.
La medida más importante es la reducción desde el 1% al 0,5% de la comisión máxima por cancelación anticipada de hipoteca o subrogación en las firmadas a tipos de interés variable, porcentaje que se reduce al 0,25% si el crédito tiene más de 3 años.
Asimismo, las comisiones que estén previstas contractualmente por amortización de capital anticipado se reducen al 0,25% si se producen después de los cinco primeros años de vida del crédito.
En las hipotecas suscritas a tipos de interés fijo, este porcentaje del 0,5% solo podrá aumentarse cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad, esto es, si los tipos de interés están por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca.
También se reducirán los otros gastos ligados a las cancelaciones anticipadas. A efectos de aranceles notariales, los cambios se considerarán documentos sin cuantía, con un coste de 30 euros cuando hasta ahora tenían un coste proporcional al importe de la hipoteca. Los aranceles registrales tendrán una reducción del 90% en subrogaciones (cambio de entidad), novaciones (cambio de condiciones en la misma entidad) y cancelación anticipada.
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En las hipotecas suscritas a tipos de interés fijo, este porcentaje del 0,5% solo podrá aumentarse cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad, esto18 dic 2007 10:26
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Hola, ¿esta medida tiene carácter retroactivo? es decir se aplica a todas las hipotecas o solo a las firmadas a partir de la fecha de entrada en vigor de la ley.
En el caso de la limitación de la comisión por subrogación o cancelación anticipada sólo tiene efecto para las nuevas hipotecas firmadas después de promulgarse la ley.
Sí, pero…. La ley introduce la obligatoriedad de que las ofertas vinculantes se comuniquen a la entidad acreedora mediante acta notarial (actualmente se hacen por burofax o entrega en mano) y se contesten por la misma vía (si la actual entidad acreedora tiene intención de enervar la oferta). ¿Los notarios van a hacer gratis esta gestión? Por otro lado, hasta ahora los plazos podían acortarse si la entidad actual no facilitaba certificado de saldo; ahora el plazo es cerrado y hasta que no se cumpla no se puede llevar a cabo la subrogación. Por último, y en esto no hay cambios respecto a la situación actual, la ley no es retroactiva lo que implica que a aquellos que les vayan a entregar una vivienda nueva durante 2008 (e incluso 2009) y se vayan a subrogar en la hipoteca, no se van a beneficiar de las rebajas de comisiones porque probablemente dicha hipoteca se constituiría antes de la entrada en vigor de la nueva ley…. Podrían negociar con el banco, pero entonces pagarán los gastos de novación