No es sólo el nuevo impuesto de la plusvalía: esto es todo lo que debes pagar si vendes una vivienda

No es sólo el nuevo impuesto de la plusvalía: esto es todo lo que debes pagar si vendes una vivienda
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Vender una vivienda no solo es recibir dinero a cambio de lo que vendemos sino que existen unos gastos asociados. Entre los principales gastos que nos encontramos son los impuestos que tenemos que pagar, que casi siempre son un importe bastante considerable.

Los impuestos que hay que pagar a la hora de vender una vivienda es el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y el impuesto sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU – Plusvalía municipal).

El IRPF se paga por la ganancia patrimonial

El IRPF se calcula en función de la ganancia patrimonial que ha obtenido por la venta de una vivienda y se tiene que pagar en la renta del año siguiente a la venta. La ganancia patrimonial es el beneficio económico que se obtiene por la venta de la vivienda, es decir, lo que nos pagan de más en referencia de lo que nos costo por su compra.

En el cálculo del IRPF también se tiene en cuenta el valor de transmisión, que es el dinero que le queda al vendedor al finalizar la operación de venta. Para obtener este valor, al importe de la venta se deben quitar los impuestos y los gastos que son necesarios para realizar la operación, como sería la plusvalía municipal, la comisión de la agencia inmobiliaria y los gastos de cancelación registral de la hipoteca.

Por otra parte, debemos saber el valor de adquisición, que es el dinero que el vendedor ha pagado para comprar la vivienda, más los impuestos, los gastos que se tuvieron que desembolsar de esa compra y lo invertido para mejorar la vivienda.

Quedan exentos del IRPF por la compra de una vivienda los siguientes supuestos:

  • La vivienda es la vivienda habitual y todo el dinero se ha reinviertido en otra vivienda de carácter habitual. Si no se reiniverte todo el dinero, aquella parte que no se hace se tendrá pagar el IRPF correspondiente a la ganancia patrimonial.
  • El vendedor de la vivienda habitual es mayor de 65 años no debe pagar IRPF aunque no reinvierta en otra vivienda habitual.
  • La vivienda se entrega como dación a pago.

El IBI se reparte proporcionalmente entre el vendedor y comprador de la vivienda

El IBI es un impuesto municipal que se paga todos los años que eres propietario de la vivienda por el hecho de tener esa vivienda en propiedad. Le corresponde al dueño de la vivienda pagarlo al inicio del año.

Pero existe una particularidad cuando se da el caso de la venta de la vivienda, ya que el importe del IBI se reparte entre el vendedor y el comprador de forma proporcional al tiempo en que cada uno de ellos ha sido propietario de la vivienda durante el año de la venta.

El reparto del pago del IBI se puede pactar o incluirse dentro del importe de la venta de la vivienda, lo cual puede afectar, aunque no en gran medida, al valor de la transmisión que se realiza para la vivienda.

La plusvalía municipal se podrá elegir entre dos métodos diferentes

El impuesto de plusvalía se trata de un impuesto de carácter municipal como es el caso del IBI, ya que lo deben pagar las personas que venden una vivienda, y se paga por la parte de la ganancia obtenida por transmitir que se supone que es la revalorización de suelo público sobre que la vivienda está construida.

Recientemente se ha modificado la base imponible de impuesto, ya que antes solo se hacían los cálculos a través del valor catastral del terreno que se le aplicaba unos coeficientes que se cambiaban según los años que habían pasado de la compra de la vivienda hasta su venta.

Hacienda ha pasado a ofrecer dos opciones de cálculo de la plusvalía municipal, y son las siguientes:

  • Usar el valor catastral del terreno en el momento que se realiza la venta, aplicando unos nuevos coeficientes que se actualizan cada año para reflejar la evolución del mercado.
  • El otro método, utilizar como base imponible la plusvalía real que se obtiene de la diferencia entre el valor de la compra y el valor de la venta de la vivienda. A este resultado se le aplicará el tipo que fije el municipio, y que nunca debe superior al 30 por ciento.

Por tanto, el vendedor podrá elegir el método que más le convenga a la hora de pagar la plusvalía municipal, que en la mayoría de casos será por el segundo método.

Los ayuntamientos de cada uno de los beneficios tienen la alternativa de disminuir el valor catastral del terreno hasta un 15 por ciento, sólo se puede aplicar para calcular la plusvalía municipal, para así conseguir acercarse a la realidad inmobiliaria.

Imagen | Monotonía

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