Sergio Delgado
Parece el cuento de nunca acabar, pero pasan los años y España continúa atrapada en una crisis de la vivienda marcada por una demanda que crece mucho más rápido que la oferta.
De hecho, el pasado mes de junio era el mismo Banco de España quien aseguraba que el país necesita hasta 750.000 viviendas nuevas. Sin embargo, apenas se construye. Dicha entidad avisaba: la situación iría a peor a corto y medio plazo.
Entonces, ¿qué hacer? Los planes del Gobierno en construcción de obra nueva, pese a los rimbombantes anuncios iniciales, están lejos de desarrollarse. Llegados a este punto, ¿podemos inspirarnos en alguna ciudad, en algún punto del planeta, para ver una posible solución? Viajamos a EEUU.
Austin respondió a la subida de precios construyendo
Austin, en Texas, ha recorrido el camino contrario: después de sufrir un fuerte encarecimiento tras la pandemia, respondió construyendo miles de viviendas y ahora registra importantes descensos de precios.
El área metropolitana de Austin-Round Rock-San Marcos, con alrededor de 2,5 millones de habitantes, autorizó 32.294 nuevas unidades residenciales durante 2024. La cifra situó a la zona entre las grandes áreas metropolitanas estadounidenses con mayor actividad constructora.
Daniel Fernández, profesor de Economía en la Universidad de las Hespérides, lo explica: “Texas casi por completo podría servir para ejemplificar este éxito marcado por la escasa regulación que existe en lo que respecta a la vivienda y la laxa regulación del urbanismo”.
El mecanismo fue relativamente sencillo. La llegada de población y empresas disparó la demanda durante la pandemia. Los alquileres llegaron a subir alrededor de un 25% en 2021 y comprar una vivienda se volvió mucho más complicado.
Ese incremento envió una señal a los promotores. “Cuando hay una señal de los precios, que la hubo cuando comenzaron a subir tras la pandemia, los productores reciben esta señal y con un tiempo prudencial actúan para que la oferta se adecúe a este nuevo precio”, explica Fernández.
La construcción se aceleró y el resultado comenzó a observarse posteriormente. Los precios llegaron a caer más de un 20% desde máximos, mientras que los últimos datos recogidos en el análisis muestran un descenso interanual del 7,3%, el mayor entre las principales ciudades estadounidenses analizadas.
“La fuerte subida de precios en 2021 desencadenó un incremento de la oferta y, sorpresa, sorpresa, los precios se han desplomado desde entonces”, señala el economista.
Incluso considera que la respuesta terminó siendo excesiva: “Los constructores se han pasado de frenada y no solo ha caído todo lo que ha subido hasta 2022, sino que ha bajado más todavía”.
Una construcción muy superior a la de Madrid
La comparación con España es, cuanto menos, curiosa. El área metropolitana de Austin tiene menos de la mitad de población que la Comunidad de Madrid y, sin embargo, llega a levantar aproximadamente el doble de viviendas anuales.
Fernández compara el modelo español con el de California, otro mercado caracterizado por elevados precios y fuertes restricciones urbanísticas. “En España no se deja construir por cuestiones de planificación urbanística y donde ya se ha construido no se permite densificar más la población”, afirma.
A ello añade otro elemento: “En España apenas se conceden permisos en los últimos años y las regulaciones llevan, además, a que el suelo sea relativamente escaso y caro”.
Menos restricciones para aumentar la oferta
Austin ha introducido cambios para facilitar una mayor densidad residencial. Dentro de la iniciativa HOME, por ejemplo, se han permitido hasta tres unidades en determinados terrenos donde anteriormente solo podía existir una.
Esto facilita desarrollar dúplex y tríplex en barrios tradicionalmente dominados por viviendas unifamiliares. La ciudad también eliminó determinados requisitos mínimos de aparcamiento y ha favorecido alternativas como la vivienda modular.
El analista estadounidense Graham Stephan identifica precisamente la regulación como uno de los factores fundamentales detrás del encarecimiento inmobiliario. “La verdadera respuesta es que la vivienda nueva no solo se volvió cara. En efecto, ilegalizamos su construcción”, sostiene.
Según estimaciones de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas de EEUU recogidas en el análisis, el cumplimiento normativo puede representar cerca del 25% del precio de una vivienda unifamiliar nueva.
Stephan pone como ejemplo una vivienda cuyo coste de construcción alcanza los 182.000 dólares y que termina vendiéndose por 372.000. Unos 56.000 dólares corresponderían únicamente a tasas públicas y gastos administrativos.
“Es un cheque que se extiende a cambio de nada. Sin ladrillos, sin madera, sin mano de obra. Solo permisos”, critica.
“Si queremos viviendas más baratas, tenemos que abaratar su construcción”
El caso de Austin tampoco implica que exista una receta idéntica para España. El mercado estadounidense presenta diferencias fiscales, urbanísticas, demográficas y territoriales importantes.
Además, la menor presión migratoria y el encarecimiento de las hipotecas también han contribuido al enfriamiento reciente del mercado texano.
Imagen | MJ Tangonan, Chris Boland
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