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El mercado del alquiler en pleno shock

El mercado del alquiler en pleno shock
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El mercado del alquiler probablemente sea uno de los que más incertidumbre soporta por el confinamiento durante el estado de alarma. Se ha denegado la apertura de numerosos establecimientos comerciales no catalogados como venta de productos de primera necesidad y las propias familias que deben afrontar el pago del alquiler de su vivienda.

Y es que las pymes y autónomos integran muchos costes que siguen presentes y están llevando a los negocios a serias adversidades en un momento de tensión de liquidez. El coste del alquiler en el contrato, es de carácter fijo, lo que complica la situación económica para la viabilidad de la empresa en situación de cese de actividad.

Lo mismo ocurre en el mercado del alquiler de la vivienda. Se está impidiendo la gente trabajar para obtener renta, pero a su vez las necesidades de consumo siguen presentes. No estamos hablando de importes pequeños, el precio del alquiler en España alcanza una media de 674 euros al mes, destacando el caso de las provincias de Madrid y Barcelona con 819 y 769 euros respectivamente.

Hacer frente a la renta del alquiler sin poder abrir el negocio

Muchas empresas se encuentran con una terrible realidad a raíz del confinamiento decretado, sus establecimientos no están catalogados para la venta de productos de primera necesidad y por lo tanto, no pueden proceder a la apertura para obtener ingresos.

Y es aquí donde empiezan los problemas serios tanto para el dueño del negocio, el arrendatario, como el propietario, el arrendador. Se encuentran ambos que ante la imposibilidad de venta, existen problemas de liquidez para hacer frente al pago del alquiler estipulado en el contrato y nace un conflicto entre las partes.

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En este caso ¿qué soluciones se ponen encima de la mesa? Algunas empresas están optando por diferir el pago durante el tiempo en el que el establecimiento permanezca cerrado, ajustando la distribución de la cuantía en los siguientes meses. La premisa para este acuerdo es que se presupone un golpe coyuntural y que el negocio será capaz de generar flujos de caja en el futuro que permitan hacer frente a la obligación de pago.

Otras soluciones que se proponen sobre la mesa es la revisión del contrato alquiler para ajustar el importe. En este punto se valora que el impacto económico, no es solo un factor coyuntural, sino tiene un alcance estructural que condicionará la evolución de los ingresos y una nueva realidad para el mercado del alquiler.

Desde la parte del arrendatario, algunos ya están exigiendo la exoneración de la cuantía para este periodo, algo que en principio puede parecer difícil de implantarse cuando las partes se han obligado en la prestación de un servicio y el pago de una cuantía, pero hay un supuesto en el que se puede exonerar: En el supuesto de fuerza mayor.

La causa de fuerza mayor (artículos 1.105 y 1.184 del Código Civil) describe una situación sobrevenida por la que no ha sido factible el cumplimiento del contrato. Y es en ese punto que el deudor quedaría liberado cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible. Debido a que el confinamiento es un decreto publicado en el BOE, nos hayamos en un factor legal que puede ser utilizado como justificación para aplicar los artículos mencionados.

La complicada situación de las familias que viven de alquiler

El mercado del alquiler de la vivienda ha ganado trascendencia en España en los últimos años y la población que vive en régimen de alquiler es el 22,9%.

Alquiler

La pérdida masiva del empleo, con una expulsión de más de 830.000 afiliados en la Seguridad Social, nos da una idea de la magnitud de las dificultades en la obtención de renta que repercutirá, consecuentemente, el la capacidad de hacer frente el pago de la vivienda de alquiler.

Debido a esta realidad, el Gobierno español aprobó unas medidas de ayuda enfocadas a los inquilinos que atraviesan dificultades, y que según los datos del gobierno estarían dirigidas alrededor de 500.000 inquilinos por las duras consecuencias económicas sufridas.

Estas medidas incluyen micropréstamos a los inquilinos vulnerables que se reembolsarán sin intereses ni comisiones hasta seis años -se incluye un plazo adicional de cuatro años si ha sido imposible en ese tiempo- para aquellos que han sufrido la pérdida del empleo o una reducción de horas, una extensión de 6 meses para los contratos de alquiler que finalizan el 1 de abril de este año y, también, la prórroga de los desahucios hasta seis meses después de finalizar el estado de alarma.

Todas estas medidas recogidas en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, no permiten un ajuste en las sobrevaloraciones existentes en los alquileres porque, de algún modo, se está subvencionando los altos precios en las rentas de estos inmuebles en un momento propicio para los ajustes. Al mismo tiempo, si no se puede expulsar a los inquilinos que carecen de una solvencia, lo lógico es pensar en una disminución de la oferta de alquileres, en favor de la venta de vivienda, lo que llevaría a mantener los altos precios en determinadas zonas.

También se ha establecido una diferenciación entre los diferentes propietarios que reciben el alquiler. En un lado, tenemos que los pequeños propietarios, aquellos con 10 pisos o menos. Ellos recibirían el correspondiente pago del alquiler en su totalidad.

Pero, en el lado opuesto, con 11 viviendas o más, nos encontramos a aquellos grandes propietarios con múltiples inversiones en propiedades inmobiliarias, y se establece la opción de reducir el 50% del alquiler del inquilino o bien la reestructuración en 3 años.

Debido a que, según el Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana, se calcula que en una horquilla del 85% y del 90% del mercado del alquiler está en manos de pequeños propietarios, esta diferenciación no tendría un gran impacto dentro del mercado del alquiler.

Como punto positivo tenemos que, por ahora, se retrasa la limitación de los alquileres. Si recordamos, a finales del mes de febrero, el Ministerio de Fomento liderado por José Luis Ábalos, expuso las líneas generales para implantar el índice de precios del alquiler para las zonas tensionadas.

El objetivo de esta medida es controlar los precios del alquiler en aquellas zonas que en los últimos años hayan experimentado subidas de precio desorbitadas como puedan ser Madrid y Barcelona. Se desconocía (y se desconoce) la metodología de cálculo para confeccionar el índice pero los sindicatos mayoritarios CCOO y UGT, apostaron por implantar el índice en aquellas zonas en las que el coste medio del alquiler superará un 25 o 30% en los ingresos medios de los hogares de los residentes.

Este tipo de medidas al final hubieran incrementado la incertidumbre del mercado del alquiler en un momento de shock, tal y como ha pasado en Berlín. No solo porque la metodología de cálculo del índice pueda diferir de la realidad en pleno shock económico, sino que, para muchos propietarios, la renta obtenida no compensa el riesgo asumido para la amortización de la inversión. Además, una medida de este calado termina discriminando a los perfiles menos óptimo para acceder a la vivienda de alquiler.

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