El drama del alquiler, especialmente entre los más jóvenes, sigue siendo una realidad con el inicio del 2024. Pese a las medidas intervencionistas del Gobierno para paliar los efectos de la inflación, aún sigue siendo complicado para muchos españoles acceder al arrendamiento de una vivienda, especialmente en los grandes núcleos poblacionales. Es un problema que España viene arrastrando durante años, pero que en Argentina, a raíz de la llegada de Javier Milei a la presidencia, se ha atajado de raíz.
El nuevo mandatario argentino anunció, a finales de 2023, un listado de 30 de las 300 derogaciones normativas que incluye el nuevo decreto con el que pretende reforzar y devolver a su máximo esplendor a la economía del país.
Los efectos de la derogación de la Ley de Alquileres
Desde que irrumpiese esta nueva medida, el mercado inmobiliario argentino ha dado un vuelco, hasta tal punto que los precios han bajado y la oferta se ha disparado, especialmente en Buenos Aires. El precio medio de los arriendos ha experimentado un descenso importante, acorde a los principales operadores del sector.
La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) ya viene observando, durante el primer mes de mandato de Milei, resultados que invitan verdaderamente al optimismo. De hecho, aseguran que el parque de vivienda disponible en Buenos Aires se ha duplicado durante las últimas semanas.
Un dato revelador si se tiene en cuenta que durante los últimos años, el número de pisos disponibles para alquiler descendió notablemente como consecuencia de los controles de precios y otras medidas intervencionistas impulsadas por el gobierno peronista de Alberto Fernández.
Ahora se estima que el número de casas disponibles ha superado las 800.000 unidades, estableciéndose una corrección a la baja del 20-30% del precio de los alquileres a inicios de año. Por tanto, se trataría de una bajada acumulada del 15%.
Además, los contratos que recogen un año de pago anual anticipado están experimentando un descuento de entorno al 35%. Llama la atención que los nuevos contratos se estén formalizando en dólares, en lugar de en euros, estableciéndose ahora que 6 de cada 10 acuerdos se cierran en pesos. Hace unas semanas, el 60% de los pisos ofertados en alquiler estaban en dólares, por lo que el cambio en la transacción del alquiler es muy positivo.
El gran decreto de Milei
Javier Milei firmó un decreto de derogación de 300 leyes y regulación para liberalizar la economía del país. Un Plan de Estabilización sin precedentes que busca acabar de golpe con el déficit fiscal y la desregulación de la economía. Sin duda, el proceso de reformas más importante de las últimas cuatro décadas en Argentina.
Junto a la derogación de la Ley de Alquileres, se destacan otras derogaciones de leyes como: Ley de Abastecimiento, Ley de Góndolas, Ley del Compre Nacional, derogación del Observatorio de Precios del Ministerio de Economía, Ley de Promoción Industrial, Ley de Promoción Comercial o de la normativa que impide la privatización de las empresas, así como del régimen de sociedades del Estado.
La situación del mercado del alquiler en España
Argentina es un buen ejemplo de la senda que debe seguir España, donde 2024 ha comenzado con unos precios aún elevados y encaminados hacia una regulación. La oferta se evapora y la demanda aumenta, generando el caos y el desconcierto, especialmente entre las nuevas generaciones, que ven imposible emanciparse, salvo que sea compartiendo piso.
Los elevados precios han conllevado a que la oferta de viviendas de alquiler permanente disminuya un 12% en el mismo período y sigue cayendo, especialmente en mercados estratégicos como Madrid, Málaga y Barcelona.
La nueva legislación en materia de vivienda, aprobada por el Congreso de España, fija un límite en la subida de los alquileres en las zonas tensionadas, siendo del 3% en este 2024 y superando el 2% de 2023. Ese tope extraordinario en la subida de los alquileres deberá actualizarse antes del 31 de diciembre por el INE, en base al IPC, al cual no podrá superar.
El precio de la vivienda en alquiler en España continúa al alza y se sitúa en los 12,1 euros el metro cuadrado de media, a fecha de mes de diciembre, registrando una subida del 10% si se compara con el mismo mes del año 2022.
Tomando como referencia la Disposición final sexta de la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el inquilino con un contrato de alquiler regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, puede negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en la actualización anual de la renta.
No obstante, si el casero es un gran tenedor, el aumento será el que resulte del nuevo pacto entre ambas partes (siempre por debajo del 3%). Si el casero no es un gran tenedor, la actualización del precio del alquiler será el resultado del nuevo pacto entre ambas partes, pero siempre por debajo del 3%.
De este modo, si el precio del alquiler es de 1.000 euros, el propietario del inmueble solo podrá incrementar el precio en 30 euros mensuales (360 euros al año), salvo que existiese un acuerdo previo entre las dos partes.
Pero 2023 no ha traído consigo la aplicación de la subida correspondiente del 2% en base al artículo 1964 del Código Civil, que podría ser de carácter acumulativo. Pero siempre dicha subida deberá tener en cuenta los límites recogidos en la legislación.
En 2024, se mantienen las ayudas recogidas en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, destinadas a personas vulnerables. Esto se suma a la solicitud del Bono Alquiler Joven, que implica una ayuda de 250 euros mensuales para personas de entre 18 y 35 años que cumplan una serie de requisitos.
Si el arrendador alquila una vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años y el inmueble está en una zona tensionada, la reducción incrementada del 70% se podrá aplicar. También estará presente en viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos. La reducción incrementada del 60% será para casos de obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato.