Apenas ha transcurrido un mes desde que entrase en vigor la regulación de los precios del alquiler, pero las consecuencias ya se están comenzando a palpar en el mercado inmobiliario. La intervención gubernamental está propiciando, de manera inminente, una consecuencia clara en plena inflación: la subida histórica de los precios a su coste máximo fijado por ley.
Con el Índice de Referencia en la mano, en base a la Ley de Vivienda, salvo en Cataluña, todas las regiones de España se encuentran alarmadas por la situación del mercado de la vivienda. La consecuencia directa es una desestabilización del mercado, una reducción considerable de la oferta y el fomento de la economía sumergida.
Efectos adversos del control de precios en la vivienda de alquiler
Aumento de los precios en viviendas no controladas
A partir de ahora, al fijarse los precios de manera artificial, los caseros tenderán a poner menos viviendas en alquiler al alcanzar una rentabilidad menor a la obtenida hasta entonces. Además, la escasa vivienda disponible, en muchos casos, irá destinada al turismo.
Dicho esto, los pisos en alquiler con un precio cercano al máximo fijado por el Gobierno bajarán, especialmente en el caso de grandes tenedores, mientras que los pisos en alquiler por debajo del máximo subirán drásticamente.
Así pues, si el IPC mantiene su tendencia a la baja, pese a que el tope del alquiler en 2024 sea del 3%, el propietario se verá obligado a ajustar el incremento de la renta a éste. No obstante, de consolidarse la subida del IPC, el precio de la vivienda arrendada tendrá una limitación del 3%.
Disminuye la construcción de nueva vivienda
Los particulares con uno o dos pisos en alquiler buscarán la máxima rentabilidad. Al ver que el alquiler deja de ser una opción rentable, tenderán a vender sus inmuebles. Al ponerse en venta un mayor abanico de pisos, superando la oferta a la demanda, la construcción de nueva vivienda se frenará en picado.
No obstante, el problema no acaba aquí, ya que el perfil de usuario que alquila es porque no puede comprar. Muchos pisos antiguos saldrán a la venta y quien no pueda pagar el importe de los nuevos, acabará comprando una vivienda de segunda mano de peor calidad.
Empeora la calidad de las viviendas
Como bien se ha comentado con anterioridad, es una consecuencia directa. Y es que el propietario no encontrará incentivos para su mantenimiento, ya que con márgenes de rentabilidad reducidos no trabajarán por mejorar sus propiedades.
Además, se producirá un deterioro del parque inmobiliario, propiciando una disminución generalizada en la calidad de las viviendas disponibles. El parque de alquiler será demasiado pequeño y caro, muy lejos de la demanda existente.
Reducción de la movilidad
Esta medida gubernamental viene a incrementar la desigualdad entre comunidades autónomas. Y es que una vivienda en alquiler en Valencia podría llegar a ascender a los 1.660 euros, en Barcelona a los 1.772 euros y en Madrid en más del 60% sobre la base impuesta por el Gobierno de Sánchez. Por consiguiente, el usuario se pensará muy bien antes de marcharse de su ciudad con unas condiciones peores.
Aumento de la tasa de propiedad
El control de precios del alquiler supondrá que los propietarios retiren viviendas del mercado. Al reducirse la oferta disponible, se generará una escasez y, por consiguiente, una menor inversión en el sector inmobiliario. Toda esa rentabilidad limitada desincentiva la construcción de nuevas viviendas y el mantenimiento de las actuales.
Dificultad para acceder a la vivienda
Se generan problemas de desigualdad social. Al reducirse la oferta y la rentabilidad, el propietario se volverá más selectivo al escoger a sus inquilinos, pensando que la mejor opción serán perfiles solventes y con plenas garantías. Una opción que verán los grandes tenedores será destinar sus viviendas al alquiler turístico. La única contrapartida del Gobierno sería la construcción masiva de viviendas sociales.
Hay propietarios que deciden firmar contratos de corta duración, pese a que se salten la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque otros apostarán por un pago paralelo en ‘B’ para seguir cobrando la renta que consideran justa. Precisamente, esta legislación permite subir hasta un 10% el precio del alquiler, en caso de obras de rehabilitación o de mejoras en la accesibilidad de la vivienda. Incluso, si se ofrece a firmar un contrato con una vigencia de una década o más.
Efectos contraproducentes en la asequibilidad
Al aumentar la competencia por las viviendas asequibles, los grupos vulnerables se sienten marginados para poder acceder a ella. Todo ello propiciaría una segmentación del mercado, es decir, un mercado negro de alquileres con precios más elevados y menos protecciones y garantías para los propios inquilinos.
La solución pasa por establecer acuerdos que convenzan a todas las partes implicadas, alineando los intereses de propietarios y de usuarios. Y es que no hay que olvidar que todos los agentes son necesarios para que el mercado inmobiliario de España no deje de girar.