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Así es el nuevo decreto de alquiler del Gobierno

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El Gobierno del PSOE ha aprobado, durante la semana pasada, por decreto la ley de alquiler que alarga los contratos de 3 a 5 años, o si el arrendador es una empresa a 7 años, e impide las subidas de la cuotas por encima del IPC.

La que entra en vigor por decreto ley es la tercera normativa que regula el alquiler en España que estará vigente en menos de 3 meses.

Nos podemos preguntar: ¿En qué consiste el nuevo decreto del alquiler? ¿En qué nos va afectar?

¿Cuándo entra en vigor este decreto ley del alquiler? ¿A qué ley va estar sujeto mi contrato de alquiler?

Los decretos ley se activan 1 día después de su publicación en el Boletín Oficial de Estado (BOE). Por tanto, el decreto ley ha entrado en vigor el pasado domingo y los contratos que se hayan firmado el lunes 4 de marzo ya deben adaptarse a las condiciones del nuevo reglamento.

Los alquileres en España están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con las condiciones que están vigentes a la hora de la firma.

Podemos diferenciar los siguientes períodos:

  • Hasta mediados de diciembre del año pasado, el día 19, esta en vigor la ley de 1994 (reformada por el PP el 2013) que reduce la duración de los contratos de alquiler hasta los 3 años.
  • Entre el 19 de diciembre del año pasado y el 23 de enero de este año. El 19 de diciembre entró en vigor un decreto del Gobierno del PSOE que reformaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que el Congreso de los Diputados rechazó.
  • A partir del 24 de enero del 2019 la ley que volvió a estar vigente fue la reforma del 2013, que estuvo vigente hasta el decreto que se aprobó el viernes pasado por el Consejo de Ministros.

¿Qué duración va a tener mi contrato?

Ninguno de los decretos aprobados durante el último mes tenía carácter retroactivo por que eso plantea problemas jurídicos. Así que va a depender de cuándo se firma el contrato de alquiler:

  • Si el contrato es previo al 19 de diciembre de año pasado o posterior al 23 de enero de este año, la duración mínima va a ser de 3 años. Si finalizado estos 3 años ninguna de las partes indica que quiere extinguir el contrato, este se va a prolongar un 1 año más.
  • Si el contrato se ha firmado ente el 19 de diciembre del año pasado y el 23 de enero de este año, el contrato de alquiler tiene que tener una duración mínima de 5 años si el propietario es una persona física. Si la propiedad pertenece a una empresa la duración mínima debe ser de 7 años. La prórroga va a ser de 3 años si ninguna de las partes dice nada.
  • Para los contratos de alquiler que se han firmado a partir de la aprobación del último decreto ley de alquileres hay que tener en cuenta que no basta un 1 mes como hasta ahora para que el casero o el inquilino comuniquen la finalización del contrato o la prórroga. Ahora el dueño deberá comunicarlo con 4 meses antes de la finalización y el inquilino con 2 meses de antelación.

¿El casero puede subir la cuota de alquiler lo que quiera?

Los contratos de alquiler firmados antes del actual decreto de alquiler, la actualización anual de la cuota de alquiler se debe ajustar a lo que establece el contrato de alquiler (normalmente es el IPC). En ausencia de un índice de referencia marcado por el contrato, se aplica el 'Índice de Garantía de Competitividad'.

El nuevo decreto de alquiler establece una salvedad, que es la actualización anual dentro del contrato del alquiler no puede ser en ningún caso superior a lo que marca el IPC.

El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no se ha modificado, por tanto, el precio del alquiler es que se acuerde entre las dos partes. El nuevo decreto no pone ninguna limitación formal a que el dueño del inmueble pida por el alquiler.

Pero para aportar transparencia al mercado, lo que sí incluye el nuevo decreto ley es establecer un índice de precios de referencia que deberá ponerse en marcha dentro de 8 meses y que anualmente establecerá qué vale como media el alquiler hasta de un barrio determinado.

Este índice sólo tiene valor informativo para que las administraciones públicas locales lo utilicen. En futuro se prevé, si el Gobierno sigue siendo del PSOE, aplicar una serie de medidas fiscales para incentivar una bajada de los precios.

¿El dueño del inmueble puede solicitar un aval al inquilino? ¿Quién debe asumir el pago de los costes de la inmobiliaria?

El dueño del inmueble puede solicitar al inquilino un aval, pero con ciertas limitaciones. El nuevo decreto ley establece que los avales o garantías adicionales a la fianza que pida el propietario no pueden suponer para el inquilino un desembolso a más de 2 meses de la cuota del alquiler.

A esto se debe sumar la fianza obligatoria, que el nuevo decreto no ha modificado y se mantiene en 1 mes. Así que, a la firma del contrato de alquiler, el dueño del inmueble necesita disponer como máximo de la cantidad de 4 meses de alquiler, es decir, el mes corriente, fianza y 2 meses como máximo de aval. Pero a todo este desembolso se le debe añadir los gastos de la inmobiliaria.

Antes quien asumía los gastos de la inmobiliaria era el inquilino. Con el nuevo decreto el dueño del inmueble diferencia entre persona física o empresa. En el caso de la persona física, las cosas siguen como estaban, el inquilino debe pagar los gastos. Pero si el inmueble es propiedad de una empresa, esta se deberá hacer cargo de los gastos.

¿Qué pasa con el inquilino cuando el dueño vende el inmueble?

El nuevo decreto ley establece 2 medidas para reforzar el derecho de los inquilinos en el caso de la compra del inmueble. Por una parte, el nuevo dueño estará obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor aunque este no se encuentre registrado. Hasta este momento, la ley solo obligaba la protección a los contratos depositados en registro público.

La segunda novedad que trae el nuevo decreto ley es el derecho de tanteo y retracto. Cuando un dueño vende un inmueble que tiene alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador.

La anterior ley establecía una excepción cuando una empresa compra todos los inmuebles de un inmueble entero, de manera que los inquilinos no puedan ejercer ese derecho. La excepción se mantiene en este nuevo decreto ley, pero en estos casos las administraciones públicas pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto.

Es decir, que si un fondo intenta comprar un inmueble entero, los inquilinos no pueden comprar esos pisos, pero alguna de las administraciones públicas locales, si puede optar a comprar todo el inmueble con preferencia sobre la comprador privado.

Si no se puede pagar las cuotas del alquiler, ¿se puede echar al inquilino del inmueble?

Cuando el inquilino no paga la renta, el dueño puede recurrir al juzgado para solicitar el desahucio. Pero en el nuevo decreto se establece una modificación en el procedimiento, ya que el juzgado está obligado a pedir un informe de vulnerabilidad que del inquilino a los servicios sociales.

Si los servicios sociales determinan que se da la situación de vulnerabilidad, el procedimiento se paraliza 1 mes para buscar al inquilino donde alojarse. Cuando el dueño es una persona jurídica, la paralización es de hasta 3 meses. Además, desde ahora los jueces deben señalar el día y hora exactos en que se produce el lanzamiento.

En El Blog Salmón | Medidas para frenar las subidas de los alquileres

Imagen | Flickr

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